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摘要：“大空頭”邁克爾·伯裏正確預測了2008年的房地產崩盤，並通過做空賺了一大筆錢。這就是爲什麼直到今天我們都稱他爲“大空頭”。最近伯裏幾乎拋售了所有的股票時，引起了很大的轟動。不過他可能賣掉了大部分對衝基金，而他所有的財富不是都在那隻基金裏。伯裏的個人財富也相當可觀，並且仍在某些特定資產上大舉投資，特別是農田。所以爲什麼“大空頭”邁克爾·伯裏要投資農田農場?

在今天這個充滿不確定性的世界裏，大富豪集中押注農田並不是巧合。邁克爾·伯裏在接受彭博社採訪時，他表示正在將個人財富投資於農田。他解釋說:“我相信，有水的農業用地在未來將非常寶貴，我已經在這方面投入了大量資金。”記者似乎對伯裏的回答感到驚訝，並詢問他在投資組合中投資農田的比例是多少。伯裏回答了以下問題:“我不想透露，但這是一個很大的數目。”

農田是一種非流動性資產，投資者通常會長期持有。它不像一隻股票，你可以很輕鬆的買賣。《大空頭》電影在2015年上映時，電影的結尾處說，“大空頭仍然在做的投資都集中在一種商品上——水。”這裏指的顯然是農田，在後來的採訪中，他澄清說投資水資源的最佳方式是通過農田。因爲糧食是投資水的途徑，在水資源豐富的地區種植糧食，然後運到水資源貧乏的地區出售。而伯裏不僅僅是在農田上投資一點點，他基本上是在把大部分財富投資進去。下面，我們討論了我們認爲伯裏在農田投資如此之多的5個原因:

1. 超高回報: 從很長一段時間來看，農田一直是歷史上表現最好的資產類別之一。它的回報率超過了REITs (VNQ)、標普500 (SPY)、黃金(GLD)、美國國債(IEF)和大多數其他主要資產類別。一項關於農田的研究，比較了不同時期的回報：農田不僅回報更高，而且更安全。農田投資者以低於平均水平的風險獲得了高於平均水平的回報，這正是邁克爾·伯裏等活躍投資者所追求的。你還會注意到，上述回報率是無槓桿的。如果你用一些債務購買農田，那麼你的回報會更好。
2. 抵禦通貨膨脹: 地球不再生產更多的土地，但土地的產品對我們社會的生存和繁榮是絕對必要的。此外，隨着人口的增長和需要養活的人的增加，它的需求只會隨着時間的推移而增長。這就解釋了爲什麼在歷史上，農田一直是最好的通脹對衝工具之一。伯裏經常在他的推特上指出：投資者可以看看2021年和2022年的農田表現，瞭解其抗通脹能力。農田投資夥伴公司(FPI)是按英畝計算最大的農田房地產投資信託公司，該公司認爲，與去年同期相比，人們還將看到農田以10%或更高的資產增值。也就是說，2021年後的農田資產價值可能會有高達15%或20%上漲，這使其收入增長強勁。因此，如果你擔心通貨膨脹(像伯裏那樣)，這正是你想要擁有的。農田的收入和價值增長速度甚至遠高於高通脹率，而且這是沒有槓桿的。如果你增加一些債務，回報會變得更大。
3. 不確定時期的財富保值:因爲農田對我們的社會是絕對必要的，無論經濟表現如何，它的收入和價值也保持相當穩定。在某種程度上，它也能抵抗黑天鵝。當俄烏戰爭打響時，大多數高風險資產的價值都下降了。這是因爲戰爭造成了能源和食品價格的巨大不確定性和通貨膨脹。突然之間，人們開始擔心第三次世界大戰即將爆發，此外，經濟損失也是巨大的。不過有一種資產類別一直在升值，那就是農田。烏克蘭和俄羅斯歷來是世界上最大的小麥、玉米和大豆出口國。現在，他們的供應鏈被嚴重破壞，但人們仍然需要吃飯，因此，我們看到了糧食價格的大幅上漲。美國的農田正在填補這一空白，因此，農田所有者在某種程度上從這場危機中獲利。如果你擔心歐洲的戰爭會繼續升級，那麼美國農田可以作爲保護你投資組合的安全資產類別。這一點在FPI自戰爭開始以來相對於其他股票的表現中也很明顯。回顧歷史，研究其他的黑天鵝。2008-2009年的大金融危機導致幾乎所有資產的價值暴跌，但農田保持穩定，並在接下來的幾年裏持續上漲。互聯網泡沫和2000年的崩盤以及歷史上無數的其他危機也是如此。伯裏看空了，他看到了當今世界的重大風險，這也解釋了爲什麼他如此渴望擁有大量農田來保護自己。
4. 未來回報可預見: 擁有良好基礎設施和水源的高產農田數量有限，而且由於全球變暖以及烏克蘭戰爭等其他問題，能生產食物的土地每年都在減少。對食物的需求不斷上升，再加上人口正在迅速增長，預計到2050年將達到100億。其次，新興國家的中產階級增長速度更快，隨着人們變得更富有，他們通常會轉向富含蛋白質的飲食，這增加了對農田的需求。只要全球人口繼續增長，新興國家越來越多的人擺脫貧困，那麼對糧食的需求就會不斷增長，從長遠來看，有限的農田供應將繼續增值。
5. 高收益潛力: 雖然農田升值在任何一年都是不確定的，但它的收入是高度穩定和可預測的，幫助你保持耐心和關注長期前景。一些類型的農田產量只有3-4%，而這正是FPI購買的大部分農田。但其他類型的農田產量高達5%或6%。柑橘、堅果、漿果和其他新鮮農產品就是很好的例子。另一家農田REIT公司Gladstone Land (Land)專注於農田市場這一高產領域。它與租戶簽訂了三倍淨租金的長期租約，這使得它的現金流高度穩定和可預測。農地投資衆籌平臺FarmTogether在這方面走得更遠。它主要瞄準高產農田，但也接受操作風險，這進一步提高了平均產量。它的一些交易每年支付8%的報酬:我不知道伯裏到底買了什麼類型的農田，但可以肯定地說，他喜歡它帶來的可觀收入。

如何投資農田?

伯裏直接從私人市場購買農田，但我不建議大多數人這麼做。農田投資需要非常特殊的技能組合，多樣化是降低風險的關鍵。農田是相當安全的，如果你很好地根據作物和地區進行多樣化種植，但如果你集中種植，就會有相當大的風險，因爲在任何給定的年份，惡劣的天氣都可能毀掉你的作物。因此，除非你有1000萬美元的投資，否則你可能不應該直接在私人市場購買農田。

就我個人而言，我有近10%的淨資產投資於農田和與農田相關的業務，我的大部分投資是通過房地產投資信託(REITs)和衆籌獲得的。兩者都有利弊。農田REITs提供即時多樣化、流動性和專業管理。此外，由於他們有機會進入公共資本市場，隨着時間的推移，他們可能會籌集更多的資金來購買更多的地，從而增長更快，但是農田REITs的收益非常低。

衆籌平臺提供的投資風險更高，(潛在)回報也更高。這些投資的收益率要高得多，經常超過8%。不過這項投資也意味着你放棄了流動性，投資組合將會更加集中，這可能導致更大的波動性。如果投資者肯專注長期投資，這是沒問題的。顯然這不適用於那些沒有耐心的人。最後我發現兩者的結合對大多數投資者來說是最好的。