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摘要：“大空头”迈克尔·伯里正确预测了2008年的房地产崩盘，并通过做空赚了一大笔钱。这就是为什么直到今天我们都称他为“大空头”。最近伯里几乎抛售了所有的股票时，引起了很大的轰动。不过他可能卖掉了大部分对冲基金，而他所有的财富不是都在那只基金里。伯里的个人财富也相当可观，并且仍在某些特定资产上大举投资，特别是农田。所以为什么“大空头”迈克尔·伯里要投资农田农场?

在今天这个充满不确定性的世界里，大富豪集中押注农田并不是巧合。迈克尔·伯里在接受彭博社采访时，他表示正在将个人财富投资于农田。他解释说:“我相信，有水的农业用地在未来将非常宝贵，我已经在这方面投入了大量资金。”记者似乎对伯里的回答感到惊讶，并询问他在投资组合中投资农田的比例是多少。伯里回答了以下问题:“我不想透露，但这是一个很大的数目。”

农田是一种非流动性资产，投资者通常会长期持有。它不像一只股票，你可以很轻松的买卖。《大空头》电影在2015年上映时，电影的结尾处说，“大空头仍然在做的投资都集中在一种商品上——水。”这里指的显然是农田，在后来的采访中，他澄清说投资水资源的最佳方式是通过农田。因为粮食是投资水的途径，在水资源丰富的地区种植粮食，然后运到水资源贫乏的地区出售。而伯里不仅仅是在农田上投资一点点，他基本上是在把大部分财富投资进去。下面，我们讨论了我们认为伯里在农田投资如此之多的5个原因:

1. 超高回报: 从很长一段时间来看，农田一直是历史上表现最好的资产类别之一。它的回报率超过了REITs (VNQ)、标普500 (SPY)、黄金(GLD)、美国国债(IEF)和大多数其他主要资产类别。一项关于农田的研究，比较了不同时期的回报：农田不仅回报更高，而且更安全。农田投资者以低于平均水平的风险获得了高于平均水平的回报，这正是迈克尔·伯里等活跃投资者所追求的。你还会注意到，上述回报率是无杠杆的。如果你用一些债务购买农田，那么你的回报会更好。
2. 抵御通货膨胀: 地球不再生产更多的土地，但土地的产品对我们社会的生存和繁荣是绝对必要的。此外，随着人口的增长和需要养活的人的增加，它的需求只会随着时间的推移而增长。这就解释了为什么在历史上，农田一直是最好的通胀对冲工具之一。伯里经常在他的推特上指出：投资者可以看看2021年和2022年的农田表现，了解其抗通胀能力。农田投资伙伴公司(FPI)是按英亩计算最大的农田房地产投资信托公司，该公司认为，与去年同期相比，人们还将看到农田以10%或更高的资产增值。也就是说，2021年后的农田资产价值可能会有高达15%或20%上涨，这使其收入增长强劲。因此，如果你担心通货膨胀(像伯里那样)，这正是你想要拥有的。农田的收入和价值增长速度甚至远高于高通胀率，而且这是没有杠杆的。如果你增加一些债务，回报会变得更大。
3. 不确定时期的财富保值:因为农田对我们的社会是绝对必要的，无论经济表现如何，它的收入和价值也保持相当稳定。在某种程度上，它也能抵抗黑天鹅。当俄乌战争打响时，大多数高风险资产的价值都下降了。这是因为战争造成了能源和食品价格的巨大不确定性和通货膨胀。突然之间，人们开始担心第三次世界大战即将爆发，此外，经济损失也是巨大的。不过有一种资产类别一直在升值，那就是农田。乌克兰和俄罗斯历来是世界上最大的小麦、玉米和大豆出口国。现在，他们的供应链被严重破坏，但人们仍然需要吃饭，因此，我们看到了粮食价格的大幅上涨。美国的农田正在填补这一空白，因此，农田所有者在某种程度上从这场危机中获利。如果你担心欧洲的战争会继续升级，那么美国农田可以作为保护你投资组合的安全资产类别。这一点在FPI自战争开始以来相对于其他股票的表现中也很明显。回顾历史，研究其他的黑天鹅。2008-2009年的大金融危机导致几乎所有资产的价值暴跌，但农田保持稳定，并在接下来的几年里持续上涨。互联网泡沫和2000年的崩盘以及历史上无数的其他危机也是如此。伯里看空了，他看到了当今世界的重大风险，这也解释了为什么他如此渴望拥有大量农田来保护自己。
4. 未来回报可预见: 拥有良好基础设施和水源的高产农田数量有限，而且由于全球变暖以及乌克兰战争等其他问题，能生产食物的土地每年都在减少。对食物的需求不断上升，再加上人口正在迅速增长，预计到2050年将达到100亿。其次，新兴国家的中产阶级增长速度更快，随着人们变得更富有，他们通常会转向富含蛋白质的饮食，这增加了对农田的需求。只要全球人口继续增长，新兴国家越来越多的人摆脱贫困，那么对粮食的需求就会不断增长，从长远来看，有限的农田供应将继续增值。
5. 高收益潜力: 虽然农田升值在任何一年都是不确定的，但它的收入是高度稳定和可预测的，帮助你保持耐心和关注长期前景。一些类型的农田产量只有3-4%，而这正是FPI购买的大部分农田。但其他类型的农田产量高达5%或6%。柑橘、坚果、浆果和其他新鲜农产品就是很好的例子。另一家农田REIT公司Gladstone Land (Land)专注于农田市场这一高产领域。它与租户签订了三倍净租金的长期租约，这使得它的现金流高度稳定和可预测。农地投资众筹平台FarmTogether在这方面走得更远。它主要瞄准高产农田，但也接受操作风险，这进一步提高了平均产量。它的一些交易每年支付8%的报酬:我不知道伯里到底买了什么类型的农田，但可以肯定地说，他喜欢它带来的可观收入。

如何投资农田?

伯里直接从私人市场购买农田，但我不建议大多数人这么做。农田投资需要非常特殊的技能组合，多样化是降低风险的关键。农田是相当安全的，如果你很好地根据作物和地区进行多样化种植，但如果你集中种植，就会有相当大的风险，因为在任何给定的年份，恶劣的天气都可能毁掉你的作物。因此，除非你有1000万美元的投资，否则你可能不应该直接在私人市场购买农田。

就我个人而言，我有近10%的净资产投资于农田和与农田相关的业务，我的大部分投资是通过房地产投资信托(REITs)和众筹获得的。两者都有利弊。农田REITs提供即时多样化、流动性和专业管理。此外，由于他们有机会进入公共资本市场，随着时间的推移，他们可能会筹集更多的资金来购买更多的地，从而增长更快，但是农田REITs的收益非常低。

众筹平台提供的投资风险更高，(潜在)回报也更高。这些投资的收益率要高得多，经常超过8%。不过这项投资也意味着你放弃了流动性，投资组合将会更加集中，这可能导致更大的波动性。如果投资者肯专注长期投资，这是没问题的。显然这不适用于那些没有耐心的人。最后我发现两者的结合对大多数投资者来说是最好的。