Market News

受美聯儲大規模加息、地緣爭端等諸多壓力，恆生指數年內持續下挫已創2011年11月以來新低，處於極度低估狀態。與之相對應，眾多受市場環境拖累的港股上市公司紛紛開啟回購，已形成聲勢浩大的“回購潮”。

數據顯示，截至今年9月底，港股共計約206家上市公司實施回購，累計回購金額超600億港元，回購公司數量和回購金額均創下有數據以來的新高。除了公司方面主動傳遞信心，受國內經濟復甦帶動以及“穩增長”的主線策略影響，南向資金也表現出堅決的底部加倉態度。截至9月，南向資金已連續第13個月淨買入，年初至今合計淨流入超過3000億港元。

對此，多家機構普遍認為港股當前估值已經反映地緣風險、經濟基本面等預期，“回購潮”的出現預示着階段性底部，港股繼續下行空間有限。參照2005年以來港股經歷過的五輪大規模回購經驗，預計本輪迴購潮後港股將企穩反彈，具備充裕的上行彈性。

儘管港股各大板塊的估值都已經具備相當的吸引力，但要論超跌，非房地產板塊莫屬。上半年房企銷售端承受居民購買意願、房價預期以及交付進度等帶來的壓力，但在信貸放鬆、紓困政策地持續加碼等因素的影響下，現階段銷售額已經呈現回升跡象，部分頭部房企開始企穩，不乏資金提前埋伏。

一直強調“行穩致遠”，表現出較高安全邊際的碧桂園也是市場關注的焦點之一。

從銷售、財務和土儲來看，今年以來碧桂園的表現全面跑贏行業。

銷售端，儘管上半年公司權益合同銷售不可避免地出現下滑，但相較於百強房企平均約51%的降幅，碧桂園的權益合同銷售降幅控制在39%左右，明顯優於行業。同時公司繼續強化回款，上半年回款率達到92%，連續7年保持在90%以上水平。

反映在營收數據上，2022上半年碧桂園收入1623.6億元，降幅被控制在30%左右，並保持正向盈利。持續強化回款的策略，將為公司提供充足現金流，強化風險抵禦能力。

財務端，碧桂園主動優化債務結構的成效顯著，並保持了融資暢通。中報數據顯示，上半年公司有息負債相較2021年末下降7.6%，為2936.8億元，其中短期借款529.73億元，環比2021年末大降17.7%。此外，公司年內已無境內到期債券與到期美元債，1479.8億元的可動用現金亦足以覆蓋短期有息負債。

另一方面，公司的融資渠道暢通，並在今年獲得進一步拓寬。在今年境外資本市場近乎停滯的情況下，碧桂園先後發行可轉債摺合33.68億元，配售新股摺合24.1億元，對公司基本面和持續經營能力形成背書。

今年5月，碧桂園成為國內首批發行附帶信用保護工具公司債的示範民營房企，發行公司債5億元。9月，公司在近期交易商協會和中債信用增信擔保的支持下，發行15億“全額擔保”中票，認購倍數達2.86倍。在監管和政策的呵護下，擴充了多元融資渠道，為平穩穿越週期增添更多砝碼。

“三道紅線”方面，碧桂園除預收款後的資產負債率為72%，處於“黃檔”，管理層預計在2023年中期之前，公司將從黃檔升級到綠檔。

土儲端，為保證現金流和長期穩健，公司整體拿地風格較為審慎，但總儲量繼續領先。上半年公司僅在佛山、張家口、蘭州等地獲取9個低溢價率項目，新增土地的78%位於五大都市圈。根據規劃，公司未來將繼續把握優質機會型土地投資機會，繼續聚焦核心區位及供需關係良好的城市，以支持業績的長期穩健發展。

截至今年6月，碧桂園的總土地儲備位列行業前茅，權益可售資源累計12161億元，貨源充足，優良的儲備佈局也將為長期穩健發展保駕護航。

得益於多個市場關注的核心指標持續領先行業，碧桂園的持續經營能力受到多家大行的認可，結合公司當前PB僅0.18倍，天風證券、華泰證券、申萬宏源(香港)等紛紛看好其價值。

來源：公開信息

其中東北證券認為，碧桂園作為監管層認可的示範型房企，公司自2020年提出三道紅線政策以來積極壓減有息負債規模，2021年下半年行業景氣度下行以來，公司及時調整戰略，謹慎拿地、狠抓回款，積極推進保生產保交樓；目前行業處於供給側紓困+需求端寬鬆，隨着銷售緩慢復甦、未出險房企信用逐步修復，公司生產經營也將回歸常態。

還值得一提的是，穩地產政策節前再度發力。9月29日，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套房貸利率下限；9月30日，央行決定下調首套住房公積金貸款利率；財政部、税務總局宣佈換購住房個人所得税退税。

總體來看，兩天內地產政策三箭齊發，足見對地產市場的重視程度，有助於提振市場信心、改善居民預期，地產政策“組合拳”亦將加快發揮更大政策效應。業界傾向於認為：四季度地產景氣度有望修復，地產政策進一步放鬆可期。

回顧歷史經驗，政策始終對地產板塊具備較強的牽引作用，也意味着地產板塊估值修復可期，碧桂園作為示範型房企亦有望迎來價值迴歸。