據格隆匯新股瞭解，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（以下簡稱“東原仁知服務”）再度向港交所遞交上市招股書，國泰君安國際為其獨家保薦人。這是繼今年4月30日遞表失效之後的第二次遞表。

東原仁知服務是一家物業管理服務提供商，成立於2003年並於2004年開始為源自迪馬集團的物業項目提供物業管理服務。迪馬集團主要在中國從事住宅物業開發、專用車輛生產及物業管理以及其相關服務。

同時，迪馬集團也是公司的控股股東，其通過迪馬睿升、天津澄方間接持有公司51.04%股份；而羅韶宇、趙潔紅夫婦通過迪馬股份，擁有公司51.04%股份。

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單一依賴迪馬集團

作為一家老牌的物管公司，截至2021年9月30日，東原仁知服務擁有289個在管物業項目，包括115個住宅物業及174個非住宅物業，覆蓋中國15個省、自治區及直轄市的46個城市，總在管建築面積約為2470萬平方米。

值得一提的是，東原仁知服務的總在管建築面積中，約52%來自於迪馬集團及聯屬公司。

與其他物管公司相似，東原仁知服務的收入主要來自三條業務線，即物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。2018年-2020年，公司的營業收入由3.87億元上升至7.67億元，複合年增長率約為40.8%；同期年內溢利由2905.5萬元增長至8446.8萬元，年複合增長率為70.5%。與此同時，毛利率也逐年增長，分別為22.9%、23.7%及28.2%。

整體來看，東原仁知服務經營狀況良好。根據中指研究院的資料，在綜合實力方面，公司排在2021中國物業服務百強企業第20名，並在中國西南地區和長三角地區的公司中排名第5名和第9名。

但東原仁知服務依然擺脱不了對其母公司迪馬集團的依賴。報吿期內，來自迪馬集團及聯屬公司的物業項目分別約為7.4百萬平方米、9.1百萬平方米、11.1百萬平方米及12.9百萬平方米建築，約佔公司管理的總面積的98.4%、76.7%、52.9%及52.0%，而來自迪馬集團及聯屬公司的物業項目貢獻收入在1.81億元、2.42億元、2.97億元及2.69億元，約佔其物業管理服務所得收益的99.2%、93.9%、84.9%及58.7%。

因此，迪馬集團及其關聯方為東原仁知服務最大的客户及五大供應商之一。由此來看，東原仁知服務對迪馬集團的存在單一依賴的風險。

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頭部企業競爭加劇

隨着城鎮化進程和人均支配收入持續增加，物業服務百強企業管理的建築面積和物業項目不斷增長，物業管理項目亦有向頭部企業聚集的趨勢。

物業服務百強企業在管建築面積由2015年的約2361.5萬平方米增至2020年的約4878.7萬平方米，複合年增長率約為15.62%。與此同時，物業服務百強所管理物業項目的平均數目由2015年的154項增至2020年的244項，複合年增長率約為9.64%，市場份額提升至49.71%。

從收入端來看，亦是如此，物業服務百強企業的年均收入由2015年的54077萬元增加至2020年的117339萬元，複合年增長率16.76%。

如此來看，儘管賽道穩定增長，但頭部物管公司市場競爭日益加劇亦是不爭的事實，同時，人工成本的持續上漲以及人力資源的短缺也將為東原仁知服務帶來經營風險。

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小結

在整個物管行業處於高增長的背景下，東原仁知服務近年來營收及利潤表現可圈可點。但與大多數同業公司類似，公司收入來源依賴於母公司迪馬集團，一定程度上限制其對外擴張的腳步，同時使得公司對股東議價能力較低。而在此過程中，日益加劇的市場激烈將是公司面臨的一大挑戰。