本文来自：巴伦周刊，作者：姚洋 管清友 何刚

房地产正在从金融业成为制造业，开发商正在从“开发人”变成“手艺人”。

编者按："十四五"规划公布以后，中央规划文件对房地产行业的政策表态和远景预期有了很多新的表述，如何理解房地产行业可能会发生的重要变化，以及带来的新投资机会和陷阱？

2021年5月26日晚间，记者特别邀请了两位对宏观经济、区域发展和房地产行业有很多研究的专家，一位是北京大学国家发展研究院院长、北大中国经济研究中心主任姚洋教授，另外一位是独立经济学家、如是金融研究院院长管清友博士，他们与记者、《财经》杂志主编何刚在东直门由新书店进行了一场关于房地产行业的三人对话，以下为经过精减和编辑的对话记录。

1 房地产生产逻辑发生了变化

何刚：今年"两会"再次明确"房住不炒"的基本定位，想请两位点评一下，这是不是意味着属于房地产行业的时代结束了？如何看待这些政策的出台，未来的房地产行业是不是会进入一个平稳收缩甚至衰退的新时期？

姚洋：中央对房价问题非常关注，这是符合我们老百姓预期的，毕竟房价过高，一方面对于年轻人有很大影响，另一方面对实体经济也有负面影响，所以我们坚持"房住不炒"是非常正确的。

但在这个基础上，我们也要意识到，房地产业仍然是中国的一个巨大支柱产业。我们可以看一下数据，从去年以来的经济复苏，你会发现两个支撑：一个是出口，一个就是房地产的复苏。如果没记错的话，今年1到4月份房地产销售面积同比应该上涨了19%，销售额上涨了大概27%，也就是价格涨了8%左右。

房地产投资也是各项投资中增长最快的，基本已经恢复到2019年的水平。土地出让也非常活跃，这些都说明房地产行业本身仍然可以支撑经济增长，特别是在经济下行期能够成为我们强有力的支柱。

同时，老百姓对房子的需求仍然非常大。我们经常拿平均数来说事，说我们的人均居住面积超过30平米，已经够了，但是你会看到需求是非常不平衡的，我们的人口还在迁移，在迁移的过程中老家的房子可能会空置，而迁入的地方要买新房，这样也会增加住房需求。

你看一下第七次人口普查的数字，过去十年，整个东北地区的人口在流出，广东、浙江和江苏这样的省份人口大规模增加，广东增加了两千多万，浙江增加了一千多万，从一个人口小省现在变成一个中型省份，所以浙江、江苏和广东的住房需求会上升，东北的住房需求会下降，会产生分化。所以我觉得不能老拿平均数来说事，应该出台一些区域性的政策。

线下活动现场

何刚：总体来说，房地产作为一个基础性行业，不会真正消失或者衰落，只不过它的发展模式和平衡度会有区别。刚才姚院长提到，人口的净流入可能是观察房地产区域发展将走向繁荣还是衰落的一项重要指标。

管清友：房地产这个事，从不同角度看，结果不太一样。从国家宏观管理角度来讲，通过金融监管的手段来坚持“房住不炒”，无论是我们对于放贷的两条红线，还是对于开发商融资的三道红线，都会彻底改变过去二十年房地产金融化的趋势，进行“去金融化”，这是完全正确的政策，我们确实要防止房地产绑架整个金融和国民经济，防止重蹈日本的泡沫经济覆辙。

但从房地产行业的发展角度来讲，这个行业不会消亡，而是生产逻辑发生变化。我们人均建筑面积已经达到了国际平均水平，也就说在人均GDP在8000美元以上，基本整个房地产行业都会发生一个变化，从“开发时代”走向“后开发时代”，我们现在人均GDP已经1万多了，所以行业发展也会自然而然发生。

当然在这个过程中，我们也要注意，如果从人均实用居住面积来看的话，我们现在大概也就是20多平，从总量来讲，住得开了，但是住得还不够好。甚至连人均20几平米的实用面积，也低于日本的数据，我们还不如日本人住得好，这跟我们房地产相关形态、法律制度要求都有关系。

总体而言，房地产确实从开发时代进入到了后开发时代，用行业内的话的来说，要从“开发人”变成“手艺人”。房地产会从所谓金融运行模式变成制造运行模式，利润空间变薄了。应该说业内也看到这个趋势，所以对业内来说无非是几种选择。

原来干金融的，现在要学会干制造业，原来挣快钱，现在要学会挣慢钱，原来利润很厚，现在利润很薄，而且有时候风险还很大，我想大家都看到了这个趋势。

另外，尽管坚持“房住不炒”，尽管调控愈演愈烈，但是我们看到去年下半年以来，一线城市、新一线和二线城市的房价仍然出现了较大幅度的上涨，当然各个城市不一样，原因也有一些差异，但是总体而言，跟我们在疫情以后的货币环境比较宽松有关。这一轮房价上涨不是中国特有的，中国也不是最明显的，美国也好、澳洲也好，二线城市以上都出现了上涨，美国甚至已经开始考虑房价是不是涨得有点快了。

从投资角度来讲，以北京为例，并不是北京所有的房子都在上涨。区域性的分化越来越严重，“学区房”甚至引发了高层关注。所以我们要看到这种分化的趋势，既看到国家调控房地产的必要性，同时也看到行业自身发展的趋势。

2 城市化“见顶”还为时尚早

何刚：管院长强调房地产行业要“去金融化”，回到制造业这样一个讲求手艺、精细管理、标准化、讲求成本和利润控制的时代，这轮房价上涨跟货币超发也有一定关系，流动性充裕导致了资产价格的重新评估。我想请问姚院长，您刚才提到七普人口数据，跟城镇化进展关系怎么样？尤其是按照七普数据，城镇化比例已经超过60%，未来中国的城市化速度会不会慢下来，居住的需求动力会不会下降？

姚洋：首先，我们看城市化是不是到顶了，我的判断是还早。未来十年，我们的城市化率再提高10个百分点，到2030年达到75%，这是完全有可能的。按照我们给中央做的估计，到2035年之前我们还有2亿人要进城，每年差不多1000到1300万人转化，我想这个趋势是不会改变的。

我是江西人，经常回江西老家，我看到村子都在空掉，农村居民就地城市化，去县城买房子。现在农村地区一个年轻小伙子结婚，标配是家里有一栋房子，城里再买一套房子，女方家境好一点再配一个车。在城里买房也是为了子女教育，就连县城也有了学区房。我们这个县很奇怪，房价都冲到一万多了——这还只是一个中等县城，不是城市，这个过程不会停下来。

另一方面，三四线城市的人口在向一二线转移，这跟过去不一样。以前是不发达地区的农村人口转移到沿海人口，过去十年，我们看到这种跨越式的转移基本停下来了，因为沿海地区的用工量下来了，同时打工人觉得这样漂在外面不好，宁愿在家乡周边就业。南方很多产业转移到了不发达省份，比如我的老家江西，十年前GDP是全国倒数第几位，现在GDP总量排全国第15位，人均收入20位，超越了很多省份。

这是一种梯度转移，更符合我们的直觉。三四线人口转移到更加发达的地方，现在还冒出来一些所谓新一线城市，比如成都。成都是一个神奇的地方，每年吸引50万大学生去落户，人口已经突破2000万，过两年可能总人口数就要赶上北京了。

这是一个新现象，每年有50万大学毕业生，很多家乡都是在三四线城市，他们不会再回到三四线城市，而是直接到新一线城市就业。所以如果把地区差距算上去，我估计房地产再热个十年到十五年，应该没有太大问题。

房价上涨里有人口流入的原因。人口净流入量和房价的关系非常紧密。你放眼一看就知道，深圳、杭州、成都，这些人口净流入的城市房价都在涨。有人说这是因为供地不够，成都划地那么大了，但是房价仍然那么高，三四万一平米，还是因为人口迁入多。

这次习近平总书记在五中全会说，人口和经济活动向一些主要区域集中，是符合经济规律的。这就意味着在这些人口集聚的地方，房价还要涨。

何刚：城镇化速度还在继续，同时结构和梯次在发生一些跟原来不太一样的趋势，形成一种波浪式的涌进，可能人口净流入的新一线城市，热门城市的房价恐怕还会继续上涨，这是不是可以成为一个投资意见和建议？

管清友：一般情况下应该是这样的，只要不是像前几年温州的那种情况，过度泡沫化，透支了未来十年的涨幅，人口的涌入可能会使当地的房地产市场维持价格稳步上升的趋势。当然，因为我们各个城市的房地产政策确实有差异，比如我刚去过的长沙，长沙是个很神奇的存在，核心城区房价只有一万五六，这里面很多原因，比如地方政府和国企提供了很多房子，供地比较充足等等，但是总体房价也是慢慢在涨，成都也是如此。房价的走势和人口净流入肯定是强正相关关系，这是毫无疑问的。

还有一个原因跟货币环境确实有比较大关系，因为每个城市房价波动周期其实差异还挺大的，比如成都房价这几年在涨，去年以来涨幅还挺大，但是再往前大概六七年前，天府新区这样的地方开始建的时候，房价几年没涨，这就是所谓的小周期波动。

所以我觉得我们了解清楚国家的大政方针思路之余，包括刚才讲的人口流动等重要因素，我们更多还要关注城市的房价波动小周期，长沙波动周期和成都差异就特别大，苏州和无锡的差异也特别大，所以我觉得我们从投资者角度，不管你是刚需也好，改善也好，投资也好，都可以关注城市的房价波动小周期。

3 推出房产税不是为了打压房价

何刚：管院长的提醒很重要，虽然房价和人口流入正相关，但是你如果要下手买房，每个城市还要具体分析。刚才还有一个问题，姚院长提到长沙模式，甚至我们说雄安模式，不搞房地产，更多是用公租房，其实是以租赁为主的模式来解决住房问题，这种廉租房、公租房模式会变不会得越来越重要，类似于长沙和雄安的模式，会不会在更多城市成为一种比较普遍的方式？

姚洋：雄安是一个新造的城市，可以那么去做，但是其他城市中心现在已经没有多少地了。比如北京也有公租房，但都在近六环了，这样对于上班族来说很不方便，除非在北京建一个新城，比如说副中心。

我个人认为，在限价之外还得想长效机制，因为你每次限价都是给老百姓一个信号：房价还会涨，否则政府不用去限价。最好的抑制房价的办法，还是要增加持有成本，我们的持有成本太低了，特别是炒房客，如果让他们交房地产税，而且是累进的，第一套房子免税，第二套1%，第三套3%了，第四套及以上征5%，你看炒房者还敢持有吗？

而且房子是非常难以变现的资产，流动性非常差，真要卖一时不一定能卖出去，多持有两三年就亏死了。用这种经济手段来压制房价，还有一个好处是增加政府税收。既然是投机分子，就要受到惩罚，让你实实在在流血，这些钱要变成政府税收花到老百姓身上。

何刚：关于房产税我们说了很多年了，我们也请教过其他专家，他们说迟早都会来，但是怎么做，现在好像也没影，最近关于房产税的讨论又重新热起来了。所以我想请教管博士您怎么看房产税，会不会在一些区域开始试点。另外它具体会怎么收，有人说按套数收，有人说按面积收，刚才姚院长说按第三套、第四套累进收，究竟会怎么收？

管清友：具体怎么收我不知道，但是我观察房地产税的紧迫性确实越来越强。第一是因为财政压力，要转变中央和地方的财政关系，现阶段财政压力还是很大的。

第二，我觉得我们普通老百姓，特别是工薪阶层，没必要太关心房产税，这跟你基本没关系，因为就你那点房子收不了多少房产税。

第三，我们也大可不必为房子多的富人操心，因为房子越多的人，房地产资产占的比重往往越少。我非常同意刚才姚院长的说法，房产税真正要打击的是那些炒房的，房产税在"十四五"时期的确有可能直接推出，有人建议在海南、深圳或者北京等城市先试点，我也希望尽快实施，既缓解财政压力，也能推动中央和地方财税关系的改变。

何刚：房产税对房价会带来什么影响，对房价上涨会有抑制作用吗？

管清友：短期可能有一些作用，但长期没什么作用，因为房地产税不是为了把房价砸下去。大家一定要清楚一点，从世界其他国家，包括我们在重庆、上海的试点来看，房产税并不影响中长期的房价。

房产税推出也不是为了把房价砸下去，很多人说北京房价能不能暴跌，比如说去掉个零，金融街房子十几万，能不能就卖一万多块钱？我告诉你，如果这种情况发生，那会是经济灾难，你更买不起，因为你连工作都找不到。很多人听这个话，会说你怎么能这么说话，是不是在替开发商说话？不是，我这是替群众说话，如果真出现那种情况就坏了。

我们始终要知道一点，你不能割裂历史去看待问题，我们的房地产市场化二十多年，有它自己的历史沿革和脉络。尽管现在出了很多问题，但是你要看到，毕竟我们用市场化方式，迅速解决了大部分人的住房问题，如果回到计划经济时代，房价是便宜，但有钱都买不着。

我们的发展模式确实有问题，我们担心大城市房地产市场正在日益香港化，普通年轻人几乎不可能买得起房子，这是大问题，所以政府着力要解决其实是什么？是居者有其所的问题。还是那句话，京城居，大不易，汉唐时代居住在首都，也不是随便谁都能买得起房子的。

还有一点，我们这些大城市，特别是中国排在可能前十位的城市，未来可能会出现一种现象，大家可以去伦敦、巴黎和首尔，看看这些地方是什么状态，你会发现进入这些城市同样很难买到房子，存量住房的所有权都是别人的，只能租房。

我在巴黎碰到一个开餐馆的华人，他说我在巴黎生活了四十多年了，就在埃菲尔铁塔旁边。我说你四十多年前在巴黎买了房子？他说不是，我租了三十多年。

我们过去从不同维度、不同时间段做过一些研究，如果把全球大城市的房价都折算成统一汇率，如果都折算成实用面积，使用面积和建筑面积也统一成一个标准，你会发现一个很悲摧的问题：我们大城市的房价在全球也是非常高的，不比纽约、伦敦低。

我们如是金融研究所做过一个一千万人民币在纽约、伦敦和北京可以买到什么样房子的研究，然后我们又研究了一下发展中国家的大城市房价趋势，结论很有意思：我们发现，发展中国家的首都，或者是类似于孟买这种超级大城市，它的房价绝对数额和房价收入比跟中国是一样的，也就是说，发展中国家这些大城市房价普遍偏高，这跟发展阶段、发展不平衡这些因素都有关系。

房地产这个事为什么让人又关心又纠结、又爱又恨？如果从一个普通购房者的角度来看，其实这件事主要是跟你出生年龄段有关。比如何老师、姚老师他们就不担心这个问题，因为他们出生得早，而且意识得早。

我们比较过，从财富积累特别是房产积累的角度来讲，运气最好是1965到1975年出生的人，然后像我们这种75到85年出生的赶上了一个尾巴，85年以后出生的就辛苦一点，所以我今天早晨发了一个微博，现在年轻人流行“躺平学”，我给总结了三大理论基础：第一、资本对劳动的挤压，第二、分配失衡，第三、资源有限。

4 中国人买房的文化因素

何刚：谢谢管博士为85后、95后都在说话，作为一个65后到75后，我们买房的确有很多机会和便利度，当时好像也形成一种惯性，如果你毕业之后三五年没买房子，感觉就很丢人。我想请教姚老师，你们在美国读书时，见证了欧美这些发达国家的年青人成为主力人群的过程。对比之下，中国人对于房地产所有权的追逐，是不是有点过于执着？从市场经济发展规律来看，欧美年轻人是怎么解决住房问题，是不是有一个文化理念和价值观的误区在里面？

姚洋：我觉得这里面价值观起到了非常大的作用，中国人有句古话叫做“安土重迁”，走到哪里都应该有自己的家，否则就觉得是漂着的，年轻人租房子总觉得不是属于我的；另外一方面，我们经济在成长的过程中，租房的价格太低，所以房东随时要涨价，今年给你涨500，明年给你涨800，让年轻人觉得心里不舒服。

所以文化因素还是非常强烈，每次见到年轻人，他们为了买房向父母要钱，我就说你为什么非得买，他们也有强烈理由，只有买了房你在这里才算安顿下来了，才算北京人，否则就不算。父母也着急，特别是男生，说你没房怎么结婚，怎么找女朋友？这都是现实的问题，我没做过研究，但是我估计，中国人恐怕很大一部分都是因为这些原因买房。

而且北京过去从来没有盖过用来租住的房子，因为大家知道开发商盖的房子是给收入最高的30%的人，普通老百姓买不起。我们老说供地不足，我就在想，我们建的那些小区都是花园小区，容积率太低。我们去香港看房子，四五十层比比皆是，纽约上东区密度都比北京高多了，所以我们老说供地不够，我觉得最主要还是建筑密度不够，因为你盖的对象不一样。

那么这个问题怎么去解决呢？只有等我们的城市发展相对差距缩小，你住在上海和住在上海周边的小城里生活品质差距不大，这时候大家就不会说非得住上海，慢慢把势能拉平了，房价才会下来。

回到刚才管博士说的房产税长期对房价改变不大，我非常同意。美国收房地产税，房价照样涨，但是在短期内可能改变大家预期，炒房的人会少一些。我们说“房住不炒”，也不是说你只能拥有一套房子，拥有三套也可以住。我们老担心说城里空置房太多，大家看城里房子灯不亮就说这有问题，其实中国空置房最多的是农村，一个老太太住三层，没人说农村浪费，其实农村的住房最浪费。

所以我个人感觉，住房会变成我们老百姓的一个真正的消费品，但是不见得说非得限制老百姓去购房，买房子本身就是个享受。

这里我再评价几句海南省的限购政策，我觉得这是个愚蠢的政策，全中国都在抢人，只有海南说别来我这里，海南省不让人家买房，想去海边买房的东北老头老太就不去海南，人家跑到云南广西去了。海南的人均收入并不高，本来海南可以建成中国的佛罗里达，下一步康养产业就来了，现在不让去海南买房，那发展什么？机械地执行政策，对于老百姓来说也也不是好事。

5 房地产行业的龙头聚集趋势

何刚：中国的房地产行业曾经非常繁荣，出现了大大小小很多房地产公司，那个年代日子很好过，也有很多企业做得规模很大，未来会不会出现逐渐向龙头聚拢的趋势？我们看到，过去几年，原来一年卖一千亿了不起，后来发现卖个五千亿也不一定是前三名。传统巨头，绿地、万科，和新的巨头碧桂园等等，规模越来越大，房地产向龙头聚拢趋势会不会进一步加速？

管清友：从市场结构的角度来讲，肯定是越来越多向龙头企业聚集，大批中小企业其实已经被挤出市场，而且龙头企业日子也没那么好过，也得扛过这几年。

房地产原来做的是金融业，现在在做制造业，这几年很多房地产企业通过物业上市，或者砍掉很多项目，然后降杠杆和融资来缓解现金流紧张，有些企业已经跑出来了，有些企业还没有跑出来，有些企业应该可以高枕无忧，但是不少企业，包括大的房地产企业，可能还在奔向死亡的边缘。

整个市场结构将进一步向大企业集中，以前是所谓高周转、高杠杆，比的是速度，比的是谁杠杆高，比的是谁速度快，所以房地产企业过去二十年是金融企业，我们当年工作的时候，很多券商都是把房地产企业划到金融企业。2017年金融整顿，特别是2020的三条红线，开启了房地产去金融化时代，房地产真的变成了一个建筑或者制造企业，未来是做规模，谁有更好的管理复杂系统的能力，谁就能胜出。

说个不太恰当的例子，你过去做卖白粉生意，现在做白菜生意，你怎么把卖白菜的规模比原来卖白粉还大，这是本事，所以房地产企业本身也是要迭代的。

何刚：关于规模我是有体会的，比如我的老家四川县城，算四线这种比较小规模的县城，我们家以前买的房子是本地房地产做的，也没有什么资质和质量，两年前我回去发现，很多耳熟能详的品牌房地产商已经渗透到房价五六千的城市里去了，怎么来看待这个趋势？

姚洋：我回江西老家也看到碧桂园了。有一本书叫做《规模》，很有意思，讲城市是规模报酬递增，什么意思？在城市里随着规模的递增，产出率递增更快，比如城市规模增加一倍，产出规模也增加1.15倍，但是成本只增加0.85倍。规模报酬是递增的，所以城市可以无限增大。

但是公司不一样，公司随着规模的增加，生产力大概是反过来，规模增加一倍，生产力大概只增加0.85倍，但是你的成本是线性增加，所以最终公司有个最大规模，就像生物体，不可能无限长大。所以集中是会有，但是我的判断中国能够容纳足够多的龙头企业。我们每一个省都是个巨型国家，完全可能容纳大型房地产开发商，现在被消灭都是小的草台班子，我估计我们看到大型房地产企业死亡的概率还是比较低的。

何刚：我们可以看到，有些房地产公司在追求规模，也有些在追求多元化，比如造汽车，有些把科技、人工智能和机器人引入到建筑行业，从房地产发展行业来讲，哪些创新是可以期待的，哪些创新要谨慎一点？

管清友：因为我这些年一直在企业一线工作，无论是实体企业还是金融行业，有一些体会。其实多元化本身特别复杂，有的做成有的没做成，天时地利人和，很多时候就是命悬一线，有的挺过去了，有的没有挺过去。

转型对于房地产企业来讲，实际上意味着惊险的一跃，这一跃能不能跨过去，其实特别难。这里头也有一些运气成分，我们这几年看一些大型房地产企业，有的还在困境当中，有的离死亡也不太远了，有的还没看清楚，有可能生也可能死。因为房地产行业是一个强周期行业，这里头公司创始人和管理团队的决断，对节奏的把握特别重要。

2017年底我离开券商的时候，有些房地产企业挖过我，开价也很高，我当时跟这些房地产公司的老板聊，感觉他们很多人还没有意识到2017年之后金融整顿对行业巨大的冲击，还生活在过去的光荣和梦想当中，错过了很多关键时间节点。

所以多元化这个事，我只能说没有标准答案，也可以说九死一生，命悬一线，很多转型成功的企业，也是幸运地抓住了天时地利人和。现在来看，房地产企业从金融转向做产业，应该是确定的。但是做产业真的是转换基因，必须得学会扎扎实实做产业，按照产业的原则做事情，赚慢钱，各种不可控的因素特别多。

其实还有一种办法。房地产行业发展到一定阶段以后也可以不做，可以选择退出。其实这也不是坏事，中国企业家为什么一定要活到老干到老？我觉得退出也是一种选择。

何刚：每个企业和每个企业家有自己的职业和生命周期，当有新的时代和新的模式出现的时候，如果不是那么适应，就可以通过资产变现退出来干别的事情。

我们今天的讨论从政策到市场再到产业，对于房地产无穷无尽的话题，两位专家都给出了重要分析和提醒。总体来说，中国房地产发展的创新变化升级以及不同居民的需求，都还是真实存在的，中国经济还处于一种上升和增长期，所以我们对于房地产行业仍然保持审慎乐观。

在“十四五”之后，房地产行业跟过去的逻辑的确不一样了，我们对于房地产的认知，包括对于房地产本身、股票和相关金融衍生品的态度，都需要进行重新调整。所以重新认识房地产行业重要性，重新认识房地产金融的重要性和独特性，可能是我们面对“十四五”房地产行业结构之变的一种理性行为。