近期中原建業在香港展開招股，並計劃將於5月31日正式於港交所主板掛牌上市，這也意味着港股市場迎來了第二隻代建股。從市場熱度來看，中原建業的高利潤率，高分紅、輕資產模式等特徵受到關注，而這也進一步令投資人把目光聚焦到了代建行業這個略顯低調不為眾人所熟知的房地產細分賽道。

去年，代建行業龍頭綠城管理上市，作為行業中第一個吃螃蟹登陸資本市場的企業，彼時市場關注熱度並不算不高，尤其是當時還有思摩爾這樣的大熱門股票同一時間“搶籌”。不過最終綠城管理仍然還是獲得了超購十倍的認購，而在上市當日更是不負眾望，首日大漲30%，上市至今漲幅亦成功實現翻倍。

綠城管理在資本市場的亮眼表現背後，不僅在於其代建商業模式在港股市場的稀缺性價值獲得了認可，同時也是資本對代建行業這一優質賽道以及公司高成長性和優異經營能力的長期看好。

從行業層面來看，隨着房地產行業面臨深層次調控，在土地成本高企、資金壓力加大、居民對住宅品質的追求等背景下，中小房企乃至擁有土地的企業和個人，受制於資金、品牌等限制，開始尋求通過以代建模式，藉助有品牌和專業建設能力的代建企業實現對房地產開發市場的破局。與此同時，政府加大民生保障下，公共住房、舊改等也推動了政府代建需求的增長，種種因素驅動下，令代建行業成為藍海市場，站上新的風口。

根據中指研究院報吿，中國房地產代建行業收入規模將持續快速增長，從2015年的27.4億元人民幣至2020年的110.2億人民幣，並預測2025年將達到316.7億人民幣，2015-2025年複合增長率高達28%。

正所謂，水大魚大，在黃金賽道之上，具有先發優勢的企業無疑佔據市場上風，將獲得不斷做大做強的機會。而綠城管理的經營表現也有力印證了這一成長路徑。此前綠城管理公佈2021 年一季度訂單，期內公司新拓代建項目的合約建築面積達902 萬方，佔2020年全年完成指標的48.3%；新拓代建項目代建費預估23.4 億元，佔2020年全年完成指標的40.3%。強勁的業務拓展態勢，凸顯了其高成長姿態。

此次中原建業上市，這也意味着資本市場代建股不再是一支獨秀，不過就筆者來看。由於以招股價測算中原建業估值較綠城管理的估值有一定的差距，這也在一定程度意味着，綠城管理的估值水平仍然將繼續領跑行業，而其它上市代建企業也將向其看齊，凸顯其行業的領先地位以及獲得資本市場的高度認可。

展位未來，綠城管理乃至整個代建行業的估值仍然具有上升潛力，這一推斷可基於同樣處於輕資產模式下的物業股的估值表現。當前港股物業管理板塊平均市盈率也在四十倍以上，尤其是行業龍頭估值更是能夠達到70倍以上。此前綠城管理亦被納入恆生指數公司推出的恆生物業服務及管理指數，可見市場專業機構認可代建公司輕資產模式與物管企業所存在的共性。因此這也意味着，綠城管理和中原建業作為代建行業數一數二的頭部企業，同時又是資本市場僅有的兩隻代建概念股，其估值也將有望向頭部物業管理企業看齊。而此次中原建業的上市或將成為市場對該行業尤其是綠城管理估值重估的重要催化劑。

近年來，越來越多的品牌房企業也在積極開展代建業務，尋求開闢第二增長取線，市場潛力不斷被挖掘，行業的關注度亦不斷升温。在萬億級市場中，未來不排除也將有越來越多行業內的優秀選手脱穎而出，甚至如當下的物業企業一樣掀起上市潮。

不過不容忽視的一點是，代建行業是一個需要長期深耕積累，並深度考驗代建企業整體體系建設、品牌能力、管理水平等多維度競爭實力的領域，這也意味着龍頭企業在中長期都將難有撼動者，甚至還將持續受益於行業發展紅利，卡位優勢點位，實現不斷做大做強，而市場也將給予其更高的估值溢價。

由此而言，綠城管理全國性、多元化的經營佈局，以及對代建產業鏈的不斷延伸與開拓打開的成長天花板，尤其是強大品牌實力形成的輕資產輸出能力和科技賦能行業發展帶來的種種機會都讓這家行業龍頭企業的長期價值頗具吸引力。