2021年牛年香港股市就迎来了开门红，今天的行情依然如火如荼，不知不觉恒生指数已经来到了31000点。美国是全球流动性的源头，持续的货币宽松势必会造成资产荒；A股行情受货币政策，市场流动性影响较大；而港股和经济走势呈现正相关性。也可以这么说，港股牛市正在路上。

恒生指数走势,wind

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经济增长，港股牛市

港股虽然有很多内地的上市公司，但与国内市场却存在着本质的差别：香港市场追求高确定性，与上市公司业绩有强相关性；A股看流动性，货币政策宽松就会形成牛市。因为，流动性收不收对港股影响没有A股那么大。

不久前，香港特区政府发布的施政报告中也提到了：香港经济因为社会动荡，疫情等多方面因素受到了重创，失业率也开始飙升。预计香港特区2020年经济收缩6.1%，跌幅大于1998年的亚洲金融风暴，是历史上表现最差的一年。

香港经济数据扑街，上市公司业绩增速出现负增长，甚至亏损，港股整体上也没有太大的行情。恒生指数基本维持底部震荡的走势，2020年年初是28000点，2020年末却只有26000点，行情也实在悲惨。

最近港股的火热行情是从2021年1月开始的，直到目前恒生指数的累计涨幅超过17%。而2021年的开端也是香港经济复苏的转折点，已经渣打的预测：香港经济2021年有望实现4%增长。

恒生指数2020年走势,wind

经济数据反转也就意味着相关基础行业的复苏，最典型的有能源，通信，金融，商业物业等等。从年初到现在，有些行业指数涨幅超过33%，远远跑赢了恒生指数的涨幅。可以这么说，香港经济的复苏不仅仅是这些行业指数在反应，而是整个市场已经开始反应了。

 香港相关指数表现,wind

正如开头说的那样：经济增长，港股牛市!

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香港本地股有机会

香港地产就是香港地区经济发展的一个缩影。最近连续几个交易日香港地产指数都有反应，尤其是昨天指数涨幅接近4%，权重股九龙仓置业涨幅更是达到10%。权重股集体涨幅超过2%。

最近香港地产集体表现亮眼和疫情的防控好转不是没有关系。香港新冠疫情确诊病例连续两日少于10宗，部分场所可能会在2月18日重开。此外，最快3月初开始接种疫苗，爆发第五波疫情的可能性降低，香港的餐饮，零售，娱乐服务等行业也将会受益。

香港地产指数走势,wind

除了疫情好转和即将接种疫苗的预期以外，同时也有政策方面的利好，香港旅行社相关的负责人表示：最快将会于下月月初退出香港本地游服务，香港经济也将会迎来正式解封的局面。

由旅游拉动的消费将会带动香港商业和消费的解冻，市场预计香港今年上半年住宅楼价下跌2-5%，全年上涨1%；写字楼价格上半年跌幅达到5-10%，全年价格下跌5%；零售物业价格上半年下跌10%-15%，全年下跌8%；今年下半年整体经济复苏会明显好于上半年。

香港房地产最困难的时期已经过去了，随着疫情好转和新冠疫苗的接种，旅客和游客会逐渐回流香港，香港还是亚洲地区主要的金融中心之一，这个核心地位长期也很难改变。那么香港的商业和零售生意的恢复，也会支撑楼价的回升。

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重点关注三个公司

香港本地地产股有十多家，但可以精挑细选出来的却不多。主要可以关注下面三家公司：九龙仓置业（1997.HK），领展（0823.HK），银河娱乐（0027.HK）。

一、九龙仓置业（1997.HK）

受新冠疫情和香港本土局势影响，2020年公司业绩出现亏损；其中占九龙仓收入三分之二的海港城，营收和净利润增速都出现了下滑；公司旗下的酒店影响最为严重，太子酒店从2月份开始关闭。

预计2021年商场重新开业，商场和写字楼出租率分别达到90%，86%。目前市净率0.7倍，较净资产净值折扣70%，而且当前的股价已经反映了疫情的负面影响。

由于香港政府放宽防疫条件，和本地游服务的即将推出，海港城客流量明显上升，本地客压抑已久的消费力开始释放，带动海港城的消费增加。

九龙仓置业走势 wind

二、领展（0823.HK）

领展也是疫情受损股，国内10%的业务受疫情影响有限，但香港疫情的反复给公司业务带来了更多的不确定性，今年全年利润已经很难扭转亏损态势，但市场对明年的业绩改善给出很高的预期。

随着国内和海外疫苗的研发逐渐进入临床3期，以及国内新冠疫苗慢慢投入使用，香港的经济在明年会大概率迎来修复的机会。而领展作为香港本地商业零售股，将会是最先受益的标的之一。

从最近十年的估值来看，领展的估值已经处于历史底部区域，非常便宜了。随着新冠疫苗即将全面接种，公司的估值和业绩大概率会迎来双重修复，市场预期明年公司的净利润是52亿元。而一般的地产股拥有一定的不确定性和较大的政策风险，投资领展的胜率和赔率显然要比地产股要大很多。

领展历史估值,wind

三、银河娱乐（0027.HK）

从去年10月起各业务复苏进度良好：1）10月份贵宾厅恢复至疫情前的25%左右，中场业务则已恢复至35%-40%的水平，零售业务恢复80%左右；2）11月初是自1月以来赌收表现最好的一周；3）若赌收恢复至疫情前的25%-29%左右，可达至EBITDA的盈亏平衡，而集团亦于10月起开始录得EBITDA微利；4）预计业务恢复至疫情前的一半水平，营运支出才有机会增加。

自内地个人游签注放宽后，入境旅客人数及赌收持续改善，其中高端中场的复苏速度更令人振奋，对高端业务占比较多的银娱是利好，预计公司在2020年第四季重新录得EBITDA盈利。

2021年公司的业绩也会迎来恢复，去年四季度就是公司的估值和股价底部。

银河娱乐股价走势,wind

目前香港地产股估值都在底部，随着防疫要求的继续放宽和即将开始接种疫苗，香港的餐饮零售行业将会收益；销售和人流的回暖，也会直接利好商业，娱乐服务公司。