来源：丁祖昱评楼市

自2020年1月新型冠状病毒爆发以来，我国对于疫情的发展防控也逐步进入到了“严阵以待”的状态。在疫情冲击之下，商业地产首当其冲，不仅未能迎接春节的消费红利，反而随着群众大幅减少外出聚集，客流量急剧减少，不少商户仍需支付春节期间的人工费，餐饮商户还面临着食物报废等问题，为本就艰难的运营状况雪上加霜。若实体商户运营艰难或大批倒闭，会导致商场空置率抬升，租金下滑等诸多问题，为日后商业地产的运营带来更多困难，如何改善商户的经营现状成为了当前的主要挑战。房企、商业运营商通过减免租金可以有效稳定商户信心，在目前中小商户运营艰难的背景下及时止损，但同时减免租金对于运营方而言，也无疑意味着业绩和资金的双重压力。

近日，全国各地政府包括北京、上海、广东、浙江、湖北等都出台了相应政策，承诺对承租国有资产类经营用房的中小企业实施减免租金，同时鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方等业主对中小微租户适度减免疫情期间的租金。

不少商业运营商也公布了租金减免措施，与合作商户共同承担危机。据统计的85家典型房企商业运营商对本次疫情反应来看，共有60家宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租，免租物业形式包括商场、公寓、酒店、写字楼等，共涉及项目总数约达1515个项目。

从减免企业来看，国内大部分商业地产布局较广的企业都进行了不同程度的减免，如万达、龙湖、保利、华润等等，或减半或全免旗下各大商城商户的租金费用。

房企收入多元受到冲击较小

在商业运营企业中，房企如华润置地、龙湖集团、万科地产以及中海发展等都公布了自己的租金减免措施。

虽然房企在租金减免方面力度较大，但由于其收入结构主要以物业销售为主，此次疫情下，受租金减免措施的影响不及其他以商业运营为主的企业。

以华润、龙湖、万科、中海为例，2019年上半年四家房企的投资物业营收占比均不及15%，其中华润占比最高达12.42%，万科及中海仅为1.50%、2.37%。故，实际损失对企业营收相对影响较小。

从2019年上半年的财务情况来看，四家企业的财务表现均十分稳健，净负债率均在60%以下，且现金充足，融资成本位于行业低位。其中华润、龙湖的现金短债比更是达到了4.2，而万科、中海的净负债均在40%以下，可见春节期间的租金损失对于其财务而言，压力不大。

以商业为主企业受波及较大

相比房企，还有一些企业由于收入来源主要依靠租金，受到的影响也相对较大，如万达、红星美凯龙、凯德、恒隆等。

万达于1月28日对外宣布，1月24日至2月25日期间，旗下全国已开业万达广场的商户租金及物业费实行全免政策，以2019年万达租金收入384.8亿元来预估，一季度预计损失租金约最低35亿左右，预计第一季度的运营收入将下滑超30%。红星美凯龙也表示，本次免租将涉及公司2020年营业收入（租金及管理费总金额）约5.3至5.9亿元，对2020年归母净利润影响约3.8至4.3亿元。

由于即使疫情能在3月或4月完全结束，疫情所造成的恐慌仍将延续一段时间，尤其是武汉等湖北地区，人们外出消费的信心与习惯的回调会有一定滞后，可能会继续影响该地区的商场运营情况。预计在之后的一段时间内，武汉等湖北区域的商场仍将面对客流量不足，商户运营困难、工期延后等问题，租金收入也将受到一定影响。

未来三年品牌竞争压力加剧

整体来看，房企业绩主要依靠物业销售，在商业地产领域受到的影响相对较小；而万达、凯德等以租金收入为主的企业，则受到疫情波及更大。

虽然在短期内会损失一定的租金收入。但长期来看，同时也避免了空置率上升，额外招商等问题。在疫情等特殊情况下，进行社会捐助或租金减免，同时也彰显了身为大型企业所应肩负的社会责任。

值得注意的是，由于在过去十年，房地产业的火爆发展直接拉动了对商业地产的广泛开发，众多投资商、开发商纷纷投入到商业地产的开发中来，商业供应也从2010年的1.3亿平方米增长至2019年的5.4亿平方米；10年增长3倍，人均商业面积1.8平方米超过国际标准，供应过剩压力明显。这就导致了近两年商业品牌同质化、电商冲击、行业大数据分析薄弱等难题。

从商业未来供应总量来看，武汉、上海、杭州三城市未来三年供应超过200万平方米。考虑到现有的存量规模，武汉、宁波、杭州、南京、天津、长沙未来三年供应将超过目前存量一半以上，而武汉未来三年供应，将超过目前存量，供应风险较高。

随着未来商业市场供应持续上升的情况来看，短期疫情的冲击可从后续的市场复苏中寻找增长，但是未来较大体量的新增供应，则会更加加剧项目间的品牌竞争压力，这也是各大企业需要注意的。

未来，商业地产最大的挑战是自身的变革。

十年前，电商的崛起，对传统零售业造成了巨大冲击，从而改变了整个商业地产。

十年间，商业地产从原先以零售为主的业态逐步转向体验式的商业业态，这是当年电商冲击所发生的变革。

十年后的今天，商业地产的模式与十年前已有天翻地覆的变化，在当前疫情情况下，目前已经出现了许多变化，比如教育培训类业态转成线上后接下去会大幅度从商业项目中退出。可以说，本次疫情使得体验式商业受到重创的同时，也会让商业业态模式发生全新的改变。

未来随着行业的逐步复苏，这段时间所出现的各种新商业模式，或将引领商业地产再次走向新的变革。