港股进入财报季，房企业绩表现引人关注。在房地产市场降温的大背景下，整个房地产板块在资本市场承压，整体估值走低。从当前市场情况来，板块估值底部已经确认，伴随当前各家房企给出的中期财报业绩造好叠加市场宽松资金面改善预期，后续整个房地产板块行情有望转暖。

值此时刻，在板块内精选优质个股考验着投资者的智慧。当前随着房地产集中度继续提升，房企内部间的表现也在持续分化，强者恒强效应凸显。由此将目光关注到业绩造好的龙头个股上，并从中挖掘机会成为投资者人当下应该要做的功课。

8月28日，中国恒大（3333.HK）发布2019年度半年业绩报告，公司交出一张亮眼的成绩单。实现核心利润303.5亿，净利润270.6亿，现金余额2880亿，公司各项利润指标均排名行业第一。

1、多项指标居行业第一，“大象”因何起舞？

当下，宏观经济承压，行业持续调控等因素对房企业务拓展带来巨大的压力，尤其是对头部公司而言，其很难在大环境中“独善其身”。尽管如此，恒大却用自己的实力创造了不俗的成绩。

从销售情况来看，今年上半年恒大累计实现销售2818亿，完成全年6000亿目标的47%， 考虑到公司庞大的体量，接近一半的完成率凸显其强大的去化能力。

尽管恒大的规模已经处在行业龙头地位，公司仍然在一路狂奔，销售表现持续向好，这背后的驱动力笔者认为可以从以下几个方面考量：

首先，从产品层面来说，恒大的产品具备优势，其中设计上面向刚需人群，迎合大众市场，由于前期纳储成本低，整体的价格也较市场具有较大优势，与此同时，公司也在积极透过不断提升产品力，打造精品项目，赢得市场消费者信赖。作为龙头房企，公司品牌价值凸显，市场认可度高，这一系列因素也让其产品销售“销量”得到了充分保障。

其次，从公司土储布局来看，半年报显示，恒大土地储备达3.19亿平方米，平均楼面地价仅1639元/平方米。恒大于2006年开始全国布局，率先进入二线省会城市，2009年大力布局三线城市。2016年成为全国第一房企后大举回归一线城市，通过差异化战略完成土地储备布局。目前，公司所布局的多是具有经济增长活力，有产业支撑的城市，这些地方人口增长有动力，衍生的购房需求也相对旺盛，由此对房地产的市场也有较大支撑。

在粤港澳大湾区，恒大有5421万平米的储备项目，总货值1.68万亿；在大湾区的核心城市之一的深圳，其项目储备高达3124万平米，总货值1.24万亿，庞大的低成本优质土储将为恒大业绩持续稳健增长提供强有力保证。

与此同时，恒大集团也有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建筑面积达7012万平米。其中，深圳的48个项目规划建筑面积就已经达到3124万平方米，这一部分也会在未来给恒大集团的业绩做出不小的贡献。

其三，从销售能力来看，财报显示，今年上半年恒大完成合约销售2818亿元，合约销售面积2620万平方米，合约销售均价10756元/平方米。 目前，恒大已经取得预售证以及计划新取得预售证的面积大约有7400万平方米。参照上半年约1万元/平方米的销售均价，总货值可达8000亿元。这意味着，下半年恒大只要去化40%的可推货量，即可完成全年销售目标。在地产圈里，恒大销售能力强劲有目共睹。当然，这既得益于其优质、低成本的土储，也得益于准确的市场定位，以及对楼市行情的精准把握。

最后回归到公司运营层面，公司不断强化管理，持续增强运营效率，提升风险管控水平，由此充分保障了公司在追求规模增长过程中安全稳健的成长。

2、多元化发展持续挺近，造车成业绩增长新“引擎”

在地产主业高质量发展的同时，恒大多年来也在多元产业上不断寻找新的增长点，尤其是公司近年重点发力布局的新能源汽车领域，更是取得了喜人的成绩。

实际上，作为一个在多元化发展有着十余年经验的企业，恒大会入局新能源这一风口其实并不难理解，公司此前在大健康、文化旅游等风口取得的优异表现更是有目共睹。

从大健康板块来看，恒大健康作为恒大集团多元化尝试的排头兵早在2015就已于香港交易所上市，而其创新打造的拳头产品恒大养生谷，也已在全国布局16个，未来三年还将有望布局超50个并陆续开业。再以文旅板块来看，恒大着力打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。其中恒大童世界是专为2-15岁的少年儿童打造，全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园，目前已布局15个，预计2021年起也将陆续实现开业。

这一次，在造车领域公司继续凭借此前多元化布局经营，借助强大的资源优势、资金优势、人才优势、品牌优势之种种，不断透过高举高打的动作，积极在行业内兼收并蓄扩大新能源汽车产业链阵容，实现了自身的快速进化。

此外，在新能源汽车的发展定位上，恒大更是保持着高规格高品质。集团主席许家印就多次强调 “核心技术必须世界领先、产品品质必须世界一流”。从这一点而言，恒大的新能源汽车产业从一开始就被赋予了公司重大的历史使命，其必须保持在行业头部位置。由此我们也可以看到公司在布局中不断与行业内一流顶尖企业合纵连横，以此提升自身在行业的地位。目前公司也已经构建了覆盖整车制造、电机电控、动力电池、汽车销售、智慧充电、共享出行等领域的新能源汽车全产业链。而在人才和技术方面，公司更是不惜重金大规模投入，持续取得新能源汽车产业领域的创新成果。在行业爆发前夕，公司正加速构筑自身的核心技术竞争力。

作为当下资本热捧且极具市场前景的蓝海市场，恒大在这其中持续高投入，透过全产业链布局，公司已经取得了先发优势，综合实力不断得到增强。相信随着前期高水平高规格的布局带来的后续成果不断出炉，新能源汽车板块也将有望成为恒大业绩增长的新引擎，助推公司在房地产下半场，实现新的飞跃。

值得一提的是，在昨晚举行的亚冠四分之一决赛上，在现场数万球迷以及亿万电视观众的关注下，恒大新能源汽车品牌“恒驰”横空出世，意味着恒大造车进一步提速。

3、结语

当前房地产市场马太效应凸显，龙头房企凭借土储、融资等多重优势，在行业中独具竞争力，规模效应不断放大，行业集中度持续增强。尽管近年来市场多在担忧房企面临行业天花板，不过结构性的机会仍然存在。从目前的市场格局来看，恒大仍然还有巨大的增量空间，而近年来公司亦不断透过在行业内收并购为自身未来的高增长奠定基础，相信在超前的土储战略及强大的运营能力下，恒大还将持续引领行业发展。而当下，公司在多元化领域多点开花，亦为其插上了更多想象的翅膀，未来增长也还将值得期待。

回归到二级市场，公司当前动态市盈率为4.9倍，估值水平处在历史低位水平。而从行业来看，头部房企中，碧桂园动态市盈率超过5倍，融创动态市盈率超过6倍，万科、保利地产、华润置地动态市盈率则均在8倍上下，恒大中国的估值明显表现偏低。考虑到估值承压的原因大概率是公司大举投资新能源汽车业务侵蚀短期利润，导致市场风险偏好度提升。从当下公司在新能源汽车产业布局上取得的成绩来看，公司在这一领域的盈利前景已经十分可期，相信随着市场认知的加深，恒大中国在二级市场有望迎来新一轮的价值重估。