作者：张珺 

来源： 诺亚研究工作坊

本期热点：

7月，各地继续贯彻落实党中央、国务院部署，始终坚持“房住不炒”主基调，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，进一步落实房地产调控长效机制，房地产市场总体继续平稳。

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与上月相同。

预计后市由于调控政策的持续，房企融资难度的加大等因素的影响，各线城市新建商品住宅价格的涨幅或将全面收窄。

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 房地产政策

1. 海南新规：垦区建房严格执行“一户一宅” 不得对外销售或转让

8月12日，海南省政府印发《海南省垦区建房管理办法的通知》，对垦区（次于新疆生产建设兵团、黑龙江农垦的全国第三大农垦）建房做了具体说明。《通知》指出，垦区建房严格执行“一户一宅”制度，不得对外销售或转让。《通知》明确，垦区建房不符合规划的不得审批垦区建房。同时，垦区集中建房或者个人建房所占用土地属于国有土地，不得对外销售或转让。垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的一户职工、居民只能使用一处住宅用地或者购买一套保障性住房。此外，垦区建房的申报主体应为户籍在垦区范围内的职工、居民，或户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的垦区职工。

2. 东莞：居住项目内严禁建别墅，不得划首层住户专有户外空间

广东省东莞楼市或难再现“小别墅”。近日，东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），要求居住项目内严禁建设别墅，特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅。

3. 北京地下室管理新规：地下二层及以下不允许作自用性宿舍

新版《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》近日印发，新版规范自8月1日起启用。明确规划用途不是居住的普通地下室，不允许经营性住人；地下二层及以下，不允许用作自用性宿舍；普通地下室规划的使用用途不得擅自改变，改变规划使用用途必须到有关部门办理相关手续；擅自改变按规划用途使用的地下空间的，由规划部门依法处理。

4. 南昌：摇号确定市区“三限房”购买对象资格名单

南昌市住房保障和房产管理局印发通知，进一步规范市区“三限房”（限房价、限转让、限对象）销售行为，要求当期所有房源摇号确定购买对象资格名单。《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》明确，开发企业取得《商品房预售许可证》后2日内，应将楼盘信息在南昌房地产信息网站、市房管局微信公众号、销售现场进行公示。

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 市场表现

1. 统计局：1-7月全国房地产开发投资增10.6%，商品房销售额增6.2%

8月14日，国家统计局发布了2019年1至7月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2019年1至7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1至6月份回落0.3%。其中，住宅投资53466亿元，增长15.1%，增速回落0.7%。

商品房销售和待售情况方面，1至7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1至6月份收窄0.5%。其中，住宅销售面积下降0.4%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速加快0.6%。其中，住宅销售额增长9.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额下降10.9%。

2. 70大中城市房价指数：一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅略有升降；三线城市涨幅均与上月相同

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中：北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平。其中：上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与上月相同。 

3. 二线城市房贷利率接连上调，房贷利率区间波动或成常态

上证报消息，近期不少二三线城市又出现房贷利率频频上调的现象，尤其是杭州、南京、苏州、无锡等热点城市。

实际上，在经历了今年4月前的连续下调后，房贷利率已经从5月迎来回弹。不过，在“房住不炒”大背景下，房贷利率已经褪去往年单一强趋势性特点，呈现出波浪式运动轨迹。此前连续十几个月甚至二十余月上升或下调的现象或难再现，在银行资金面、额度等内部机制调整下，房贷利率半年一波动或成常态。

4. 多家房企提前赎回美元债应对汇率变化

据经济参考报报道，近日，全球汇率市场波动加大，为了应对汇率变化而导致的资金成本上升，已有多家房企启动提前赎回美元债券。文章提到，在最近几个月美元汇率波动的背景下，多家房地产企业已提前赎回超过10亿美元融资

5. 杭州多家银行推出住房“二抵贷”业务 不得违规流入楼市

杭州按揭房二抵已经开通，额度为评估价乘以折扣，再减去按揭余额。某银行工作人员透露，按揭贷款和二次抵押并不需要在同一家银行，可以跨行办理。所谓的“二抵贷”，指的是将尚未还清按揭贷款的房子，再一次拿去抵押，一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以一个折扣，再减去剩余未还清的按揭金额，折扣基本上是住宅7折、商业5折。

6. 香港7月指标甲厦和乙厦的租售齐跌 三年半来首见

8月8日，美联工商铺资料研究部发表的《商厦快讯》报告指出，7月指标甲厦和乙厦的租金及售价，按月悉数下跌，属近3年半以来首见；其中，指针甲厦价格按月跌1.1%属表现最差。报告指出，7月指针甲厦价格按月下跌1.1%；其中，金钟区按月挫4.5%，尖沙咀也跌3.4%，属跌幅最大的两区；整体甲厦租金则下跌0.7%。指针乙厦价格则按月下跌0.2%；租金按月回落0.6%。四项指标按月均录得下跌，属2016年2月以后首见。

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 房企投融资表现

1. 华侨城拟出让与万科合资公司50%股权 资产总计56.5亿

8月13日据北京产权交易所消息显示，华侨城集团有限公司拟转让其持有的昆明万澜房地产开发有限公司50%股权，转让信息将于2019年8月14日预披露，预披露结束时间为9月10日。昆明万澜由昆明万滨房地产开发有限公司及云南云旅房地产开发有限公司各持有50%股权，其中，昆明万滨为万科企业股份有限公司旗下公司，而云南云旅则为华侨城集团有限公司旗下公司。

2. 佳兆业提前赎回1.6亿美元优先票据，今年已二度回购

佳兆业集团控股有限公司8月11日宣布，就其尚未到期3亿美元票面利率12%2019年12月到期优先票据（简称“2019年票据”），该公司已收到参与收购票据本金总额1.613亿美元的指示，占整体未到期2019年票据本金总额的53.77%。佳兆业介绍，公司已决定接纳回购本金总额1.613亿美元的2019年票据。据悉，继今年6月佳兆业集团回购2.5亿美元票面利率7.25%于2020年6月到期的优先票据后，此次为佳兆业集团今年第二次回购美元债。

3. 建发房地产发行5亿元2019年第二期公司债 最高利率为4.09%

8月8日，据上交所消息，建发房地产集团有限公司计划公开发行2019年第二期公司债券，总额为5亿元，最高利率为4.09%。据了解，本次债券将分为两个品种发行，现已确定发行利率分别为：品种一为4.09%，品种二为3.71%。此外，本次债券采用分期发行的方式，品种一为七年期，在第五年末附发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二为六年期，在第三年末附发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。此前，建发在公告中表示，本期债券募集资金扣除发行费用后，全部用于偿还借款。

4. 王健林陕西再投20个万达广场 体育总部落户西安

7月31日，陕西省政府与万达集团在西安签订深化合作协议，双方将在体育、文旅、影视、国际医院、企业总部、商业综合体六个方面深化合作，落地“六个一”一揽子项目。值得注意的是，大连万达集团董事长王健林宣布，要在陕西省继续投资20个万达广场，同时还要把万达体育集团中国总部落在西安。

5. 鑫苑置业6亿购房尾款资产ABS项目状态更新为“已反馈”

8月8日，据上交所消息，鑫苑置业购房尾款资产支持专项计划状态更新为“已反馈”。据了解，本期购房尾款资产支持专项计划ABS拟发行金额为6亿元，发行人为鑫苑（中国）置业有限公司，承销商/管理人为首誉光控资产管理有限公司。此前，在7月26日，该购房尾款资产支持专项计划已获上交所受理。