作者：正逸 

来源：东方财富网 

楼市“小阳春”似乎并未延续，7月楼市销售环比下降近三成，政策收紧的趋势下下半年行业将怎么走？

7月房企销售放缓

近日克而瑞发布2019年7月房地产公司销售排行，数据显示百强房企7月单月销售规模环比降低29%，同比略高于去年同期。其中今年前7个月，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，而2018年全年的这一增速数字为35%，可见行业整体规模增速较2018年明显放缓。

具体房企方面，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额590亿元，万科、恒大分别实现单月销售额492亿元、440亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期405亿升至440亿。6月单月销售过百亿房企为22家，较去年同期多增1家。

克而瑞研究中心指出，表面上看，7月份房地产市场似有淡季不淡的错觉，重点监测城市累计成交量环比下降11%，同比仍增长2%。主要还是受延迟备案因素影响，6月底房企冲业绩，大量的已售未备案房源延迟至7月份集中备案。实际上7月份房地产市场正加速转冷，市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止，后续置业需求明显不济，部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。

销售遇冷的情况下，房企拿地也更为谨慎。7月土地市场成交量价齐跌，近6成百强房企放缓投资，单月拿地金额远低于上半年平均值。其数据显示，7月龙湖地产、世茂房地产单月拿地金额较前六月降幅均在70%以上。

华泰证券认为，地产行业短期内难以期待政策红利，但流动性宽松预期、优质房企业绩潜力依然能推动估值修复，其中融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。TOP10龙头房企今年仍能稳步前行，而部分 TOP50 优质二线房企有望延续良好的销售弹性。

楼市均价停涨

销售情况不佳的同时，各地房价也在退烧。近日诸葛找房发布的数据显示，7月百城二手房均价停涨，三四线城市涨幅持续收窄。100个重点城市二手住宅挂牌均价环比6月微涨0.02%，基本与上月持平，百城二手住宅挂牌均价在连续4个月上涨后停涨。

分城市等级看，一、二线城市二手住宅挂牌均价持续下跌，三四线城市持续上涨。其中一线城市环比下跌0.53%，连续半年下跌；二线城市环比下跌0.16%；三四线城市环比上涨0.30%，涨幅收窄。

一线城市中深圳挂牌均价环比微涨0.07%，北京、上海环比分别下跌1.44%和0.25%；二线城市中16个城市上涨，17个城市下跌；而三四线城市中下跌城市数量18个，上涨城市数量45个，持平城市1个。

而7月末社科院发布报告表示，截至2019年6月，核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月，但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

房地产不作为短期刺激手段

7月以来，地产调控政策密集出台，除监管部门收紧房企融资外，近期苏州、洛阳、呼和浩特、大连、合肥等多地接连加码楼市调控，还有开封取消限售被叫停。另据报道，大连等多个热点城市房贷利率也再次出现上调趋势。

7月30日，中央政治局明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此前在4月的声明中也曾提到，房地产行业政策的微调会根据个别城市的情况而定。中国银河证券对此分析表示，之前4月的语调仍相对中性，而此次虽然并不意味着进一步加强调控，但反映了即使政府放宽房地产政策，亦将是选择性地放宽。

随后，央行再次“点名”房地产，称其占用过多信贷资源，要求收紧规范房地产融资。据央行官网7月31日消息，央行7月29日在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，分析当前信贷结构形势，总结交流经验做法，部署推进下一阶段工作。

本次会议“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导银行充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性，转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。并明确对房地产信贷领域提出以下几点要求：

1、保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房；

2、加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；

3、加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

未来市场表现将如何？

7月房价整体趋稳的情况下，8月的市场表现又将如何？对此克而瑞认为，在房地产调控政策从紧执行、信贷政策适度收紧的作用下，短期内房地产市场调整警报已经拉响，市场向下拐点已至。8月份市场大概率将继续走弱，而9月特别是四季度之后随着企业供货的增加，百强房企的整体销售可能会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。

该机构还认为，土地融资收紧对土地市场影响极大，鉴于7月份是下半年土地投资的阶段性低点，叠加2018年土地市场拐点起始于7月份，预计下半年土地市场将延续相较低迷的走势。

中国指数研究院表示，对于房企来说，下半年面临内部销售承压、外部融资受限、债券集中兑付等多重风险，企业应未雨绸缪，做好资金安排，进一步防范现金流风险。长期来看，房地产行业发展环境以稳为主，短线思维不再适合房地产行业。未来房企应扎实修炼内功，加强资金管控，防范现金流风险，不断提高企业投资决策、产品打造及运营管理能力，以好产品、好服务实现高质量发展。