花旗发表报告，考虑领展(00823.HK)约6.5%股息率(较十年期美债收益率溢价200基点，历史溢价均值190基点)及潜在纳入港股通预期，维持「买入」评级，目标价则由47.82元轻微下调至47.25元。该行认为随著租客销售额下降及部分零售商(超市、鲜市场、中餐厅等)面临挑战，领展今年3月底止下半财年续租租金所录3至5%跌势，将延续至明年3月底止现财年。 花旗银行预计领展2026至27财年每基金单位分派(DPU)按年分别降2.5%及1.5%，其中香港零售续租租金降3%至5%；停车场业务按年增长1至2%；浮动利率债务(177亿元，占比33%)受益于一个月HIBOR下行(年化每下降100基点，DPU则有望提升2.5%)。 报告提及，领展2026及27财年分别有33%、30%本地零售租约到期，但新租约租金可能低于现有水平。教育行业(续租租金有升幅)、餐饮(新引入日本/内地品牌、快餐)、医疗诊所及家庭服务等领域租务需求显现。 花旗表示，鉴于短期租金不确定性，领展将更侧重营运效率与成本管控以推动净物业收入利润率(4.7%，按年升0.5个百分点)。而内地零售前景分化(深圳/广州向好，上海稳定，北京疲弱)，新加坡及悉尼市场预计续租租金上升，而各地写字楼市场普遍走软。