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機構：中泰國際

公司簡介

燁星集團是一家物業管理服務供應商，向中國住宅及非住宅物業提供全面的物業管理及相關服務。根據灼識諮詢報告，按照2018年管理的總建築面積計，公司於北京物業管理市場排名第21；於北京非國企背景開發商附屬公司物業管理市場中排名第九，市場份額約為0.7%。公司遍及京津冀地區、海南省、湖北省及陝西省的八個城市提供物業管理服務，管理的總收益建築面積約為490萬平方米，包括21項住宅物業（總共超過3.9萬個單位）及15項非住宅物業，合約儲備建築面積約322萬平方米，未來將管理14個物業項目。

中泰觀點

中國物管行業未來發展可觀，公司背靠鴻坤集團未來增長穩步提升：根據灼識諮詢報告，中國在管物業的總建築面積預期將由2018年的217億平方米增加至2023年的345億平方米，複合年增長率為9.7%。公司背靠的鴻坤偉業（鴻坤集團的成員公司）是京津冀地區的物業開發商龍頭，且從2013年起連續七年入選中國房地產開發企業100強。

經營業績方面：2016至2018財年及截止2019年9月30日，公司營業收入分別為人民幣1.2億元、1.9億元、2.5億元及1.8億元，公司大部分的物業管理服務收益來自管理母公司鴻坤集團開發的物業，其中來自住宅物業的收入分別佔總收益68.9%、64.1%、60.4%及60.2%；毛利率分別為32.7%、35.4%、32.5%及37.6%；勞工成本分別佔服務成本約41.6%、46.2%、46.6%及40.8%；淨利率分別為15.1%、18.6%、14.8%及11.8%。

估值方面：按全球公開發售後的4億股本計算，公司市值為5.28-6.32億港元，低於港股同業平均水平。18年公司市盈率約為12.9-15.5倍，低於行業平均水平；市淨率約為3.07-3.22倍，低於行業平均。盈利能力方面，18年的ROE、ROA分別為42.5%和14.3%，處於行業平均。公司引入恆基地產（12HK）李家傑博士全資擁有的投資控股公司SuccessfulLotus作為基石投資者，認購約2,100萬港元。保薦人近2年共計6個項目，5漲1跌。我們統計2019年共計9只物管類新股上市，僅有一隻估值過高的時代鄰里（9928HK）首日破發。我們認為雖然公司體量較小，但估值處於合理區間，給予其66分，評級為“申購”。

風險提示：（1）市場競爭風險、（2）行業政策影響、（3）業務主要集中京津冀地區