本文來自格隆匯專欄：中信債券明明，作者：明明債券研究團隊

核心觀點

保障性租賃住房建設和佔比的提升是“十四五”的重要目標，料將呈加速發展趨勢。根據我們的不完全統計，現已公佈的十四五期間新增保障性租賃住房計劃籌建數超過660萬套。我們估計十四五期間全國新增保障性租賃住房將在800-900萬套之間，對應的新增建築面積或在4-4.5億平方米左右，對應的開發投資將在1.7-1.9萬億左右，預計2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。短期看預計十四五期間保障性租賃住房建設的影響力不及棚改，但長期趨勢或將持續向上。

十四五規劃對保障性租賃住房的重視程度顯著提升。國家層面的十四五規劃中明確指出我國未來要“有效增加保障性住房供給”。相比之下，十三五的重點更多的是房地產去庫存和棚改貨幣化。《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》發佈後，發改委、住建部多次發文，鼓勵支持房地產及建築企業共同推動保障性安居建設。銀保監會、央行也多次表態，要加大對長租房市場的金融支持，共同推進REITs試點，爲發展保障性租賃住房提供財政和金融支持。

爲何大力發展保障性租賃住房？保障性租賃住房能夠在一定程度上替代居民對商品房的需求，防止房價上升，符合“房住不炒”的大方向。各城市相應的規劃及國家統計局數據顯示，常住人口增長壓力較大的城市在十四五期間增加保障性租賃住房供給的積極性更高。除此之外，保障性租賃住房更加契合商業化的運作模式，財政能夠起到支持作用，且負擔相對有限。短期還能起到穩定房地產投資，支撐實體經濟需求的作用。

經估算，十四五期間全國新增保障性租賃住房大致爲800-900萬套，新增建築面積或在4-4.5億平方米左右。據我們的不完全統計，十四五期間計劃籌建的新增保障性租賃住房數量已經超過660萬套。保障性租賃住房以“解決符合條件的新市民、青年人等羣體的住房困難問題”爲主要目的，已公佈計劃的省份，十四五期間籌建的新增保障性租賃房數量與十三五期間的常住人口變化存在一定關聯。據此估計，全國十四五期間新增保障性租賃住房約將在800-900萬套之間。保障性租賃住房以70平方米以下的小戶型爲主，但各地保障性租賃住房套均面積的分化較大，若按照每套50平方米來大致估算，對應十四五期間的新增建築面積或在4-4.5億平方米左右。

預計十四五期間保障性租賃住房將爲地產開發投資帶來1.7-1.9萬億的增量。保障性租賃住房建設多依靠自有、閒置土地建設，在變更土地屬性時也無需繳納土地出讓收入，因此投資得估算主要考慮房屋造價。若十四五期間房屋建造的平均成本假設爲4300元/平方米，以此推算十四五期間由保障性租賃住房建設帶來的房地產投資增量在1.7-1.9萬億左右。

預計落在2022年的新增投資額將超過4000億，拉動地產投資上行3個百分點左右。參考目前一些重點城市已披露的2022年保障性租賃住房建設計劃，多數城市都希望適當打一些提前量，例如上海市計劃在2022年籌建的保障性租賃住房套數佔十四五總計劃的比例爲36%。結合部分重點城市的情況，大致估計2022年全國計劃籌建的保障性租賃住房將佔到十四五總計劃的25%左右，能夠爲明年的房地產開發投資帶來4100-4600億元增量，拉動增速上行2.8-3.1個百分點。

短期看預計保障性租賃住房影響力不及棚改，但長期趨勢或將持續向上。從目前的狀況來看，保障性租賃住房現有的計劃規模較棚改仍有一定差距。但是，堅持租購併舉，解決長期以來困擾我國的房地產問題是較爲確定的方向。保障性租賃住房建設對經濟的拉動作用並不侷限於房地產本身。一方面，保障房能夠與配套基礎設施的建設緊密聯繫在一起。另一方面，也能夠使大城市吸納更多的青年人口和新市民，預計對消費和服務業的長期提振是潛移默化的。

正文

保障性租賃住房概述

保障性住房的概念和範圍

保障性住房作爲住房制度改革的重要內容之一，從設立至今已經過23年的發展。不同於商品化住宅，保障性住房是指政府爲中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般包括廉租房與公租房、經濟適用住房、保障性租賃住房、共有產權房等。

1998年，國務院印發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，首次提出 “建立和完善以經濟適用住房爲主的多層次城鎮住房供應體系”的概念，針對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，嘗試通過構建多層次保障體系來解決中低收入家庭的住房問題。

2007年，國務院出臺了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》，要求加快建立健全“以廉租住房制度爲重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難”的政策體系。面對許多既租不上廉租住房，又買不起經濟適用房的“夾心層”家庭，2010 年政府開始公共租賃住房試點工作，保障對象直接覆蓋城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員。

2014年住房城鄉建設部公佈了《住房城鄉建設部關於做好2014年住房保障工作的通知》，首次提出探索發展共有產權住房，確定以北京、上海爲首的6大共有產權住房試點城市。2015年，根據住房城鄉建設部《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》的規定，公租房與廉租房正式進入統一管理。2021年，國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，確立了今後我國要以“公租房、保障性租賃住房和共有產權住房”爲主體的住房保障體系。

各類房型的保障對象與保障制度規定均有不同。其中公租房主要面向城鎮住房條件差且收入困難家庭，並實行實物保障與貨幣補貼並行政策，實物公租房一般爲60平方米以下小房，而貨幣補貼具體金額則由各市縣政府規定；經濟適用房面向的羣體爲中低收入家庭，它們可承受相對市場價較低的購房金額，住房面積則嚴格控制在中小戶型下；保障性租賃住房主要解決以滿足條件的新市民、青年人爲首的羣體住房困難問題，堅持以面積不超過70平方米的小戶型，低租金爲主；共有產權住房則面向城鎮戶籍無房且有一定經濟承受能力但又買不起商品住房的市民，以套型總建築面積在90平方米以下的戶型爲主，由政府與購房人共享產權

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保障性租賃住房將成爲十四五的“新寵”

不同於十三五，十四五規劃對保障性租賃住房的重視程度顯著提升。國家層面，十四五規劃中明確指出我國未來要“有效增加保障性住房供給”。各省市的十四五發展規劃中也明確指出要加快構建以保障性租賃住房爲主體的住房保障體系。相比之下，十三五的重點更多的是房地產去庫存和棚改貨幣化。《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》發佈後，各省市相繼迴應，基本已超量完成2021年保障性租賃住房的籌集建設目標，並將在2022年加快跟進。此外，2021年下半年以來，國家發改委、住建部多次發文，鼓勵支持房地產及建築企業共同推動保障性安居建設，銀保監會、央行也多次表態，要加大對長租房市場的金融支持，共同推進REITs試點，爲發展保障性租賃住房提供財政和金融支持。

《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》對保障性租賃住房建設提出了更加具體的指導意見。具體包括：推動保障性住房的建設，首先要明確保障對象與標準，並推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。此外，在政策支持方面，全面完善土地支持制度，開放放寬保障性租賃住房的土地使用條件，並減少補繳土地價款；對於非居住存量房改建的保障性租賃住房，實行稅率優惠；增強銀行業及金融機構對保障性租賃住房的信貸力度支持，放寬貸款條件，並允許發行金融債券用於保障性租賃住房建設的資金募集手段。 

爲什麼要大力發展保障性租賃住房

保障性租賃住房能夠在一定程度上替代居民對商品房的需求，防止房價上升，符合“房住不炒”的大方向。近年來，隨着城鎮化率的提升，勞動力向大城市流入，各大城市尤其是一線城市常住人口激增，導致其住房需求持續增加。但是另一方面，商品房供應不能完全與之匹配，帶動房價大幅上漲，房地產領域的金融風險持續累積。而保障性租賃住房的發展恰恰能夠起到填補供需缺口，緩釋矛盾的作用，以相對較低的成本和價格爲住房需求者提供安居之所，遏制房價在資本的炒作下繼續上漲。從下圖可以發現，常住人口增長壓力較大的城市在十四五期間增加保障性租賃住房供給的積極性更高。

保障性租賃住房契合商業化運作，財政也能夠起到支持作用，且負擔相對有限。保障性租賃住房項目具備商業化運作的條件——信貸政策大力支持，土地成本較低，且未來收益現金流較爲穩定。適合作爲REITs的底層資產或者實現集體經濟組織與房地產商、城投平臺的合作運營，不少地區已經在積極探索新的發展模式。預算內資金能夠發揮一定的支持作用，一般公共預算中的保障性安居工程支出科目，以及政府性基金中的土地出讓收入、保障性安居工程專項債收入，均可以用來支持保障性租賃住房建設。

短期能夠穩定房地產投資，支撐實體經濟需求。11月當月商品房銷售額同比下降16.3%，房地產開發投資同比下降4.3%。房地產市場的巨震較大程度地削弱了今年下半年的內需，是同期經濟景氣低迷的重要原因之一。未來一段時間，房地產投資的下行是較爲確定的趨勢，儘管至暗時刻已經過去，但距離地產投資同比轉正尚有一段距離，預計要等到明年下半年。在明年上半年適當加快保障性租賃住房的建設，能夠很好地彌補上半年房地產投資的“真空期”

保障性租賃住房體量和影響有多大？

據我們從各省、市、自治區的十四五規劃以及住建部門發佈的相關文件的不完全統計，十四五期間計劃籌建的新增保障性租賃住房數量已經超過660萬套。

根據人口流動與保障性租賃住房計劃之間的關係估算，十四五期間全國新增保障性租賃住房大致爲800-900萬套。由於保障性租賃住房以“解決符合條件的新市民、青年人等羣體的住房困難問題”爲主要目的，已公佈計劃的省份，十四五期間籌建的新增保障性租賃房數量與十三五期間的常住人口變化存在一定關聯，比例多在10%到30%之間。剔除北上廣深後，這個比例大致爲18%。通過這個比例對未公佈十四五計劃的省份進行估算，最後得到十四五期間全國的新增保障性租賃住房將在800萬套左右。這種採取常住人口淨增的估計方法會造成一定程度的低估。但是，由於常住人口增量較多的城市絕大多已經公佈了其十四五期間的計劃，因此低估的程度相對較小。因此，我們認爲最終公佈的數字可能在800-900萬套之間。

十四五期間由保障性租賃住房建設帶來的新增建築面積或在4-4.5億平方米左右。保障性租賃住房“以建築面積不超過70平方米的小戶型爲主”，但不同地區對小戶型的定義標準並不完全相同。比如廈門的海西股權投資中心及科技企業孵化基地3號項目以30平方米-45平方米的小戶型爲主，成都市蜀州興宇城市建設有限責任公司建設的保障性租賃住房套均面積50平方米左右，西安電子科技大學的單身教師公寓每套建築面積爲60平方米。由於各地保障性租賃住房套均面積的分化較大，也很難給出準確的估計，暫且按照每套50平方米大致估計，對應十四五期間的新增建築面積或在4-4.5億平方米左右。

預計對應的十四五期間保障性租賃住房的開發投資將在1.7-1.9萬億。保障性租賃住房建設依靠自有、閒置土地建設，在變更土地屬性時無需繳納土地出讓收入，因此保障性租賃住房的投資主要考慮房屋造價。國家統計局數據顯示，2020年平均竣工房屋造價爲3781元/平方米，若以十三五期間的年化增速來估計房屋造價的漲幅，可以估算出十四五期間房屋的平均成本爲4300元/平方米，以此推算十四五期間由保障性租賃住房建設帶來的房地產投資增量在1.7-1.9萬億左右。

預計2022年保障性租賃住房投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。截至目前，不少重點城市已經披露了2022年的保障性租賃住房建設計劃，多數城市都希望適當打一些提前量，2022年的籌建規模超過十四五總規模的1/5。其中，上海市2022年的計劃最爲積極，最新的計劃顯示要按照市委提出的“前兩年多做一點”的要求，2021年~2022年計劃建設籌集24萬套，達到一半以上；其中，2022年計劃建設籌集17萬套以上，佔十四五總計劃的比例爲36%。結合部分重點城市2022年的情況，大致估計2022年全國計劃籌建的保障性租賃住房佔到十四五總計劃的25%左右，爲明年的房地產開發投資帶來4100-4600億元增量，拉動增速上行2.8-3.1個百分點。

短期看影響力不及棚改，但長期趨勢或將向上。從目前的狀況來看，保障性租賃住房現有的計劃規模較棚改而言仍有一定差距。但是，堅持租購併舉，大力發展保障性租賃住房，解決長期以來困擾我國的房地產問題是確定的方向。考慮到目前保障性租賃住房的建設尚在試點階段，也不排除在十四五期間加速擴張，以及在更遠的未來進一步擴大規模的可能性。

保障性租賃住房建設對經濟的拉動作用並不侷限於房地產本身。保障性租賃住房建設將與配套基礎設施的建設緊密聯繫在一起。例如，北京市的十四五規劃中提到：“研究土地出讓收入分配機制，支持集體土地租賃住房項目配套建設市政基礎設施。租賃住房、周邊配套市政和公共服務設施實施彈性合理配置，實現同步規劃、同步建設、同步交用“。除此之外，保障性租賃住房的建設能夠使大城市吸納更多的青年人口和新市民，預計對消費和服務業的長期提振也是潛移默化的。

結論

保障性租賃住房建設和佔比的提升是“十四五”的重要目標，料將呈加速發展趨勢。根據我們的不完全統計，現已公佈的十四五期間新增保障性租賃住房計劃籌建數超過660萬套。我們估計十四五期間全國新增保障性租賃住房將在800-900萬套之間，對應的新增建築面積或在4-4.5億平方米左右，對應的開發投資將在1.7-1.9萬億左右，預計2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。短期看預計十四五期間保障性租賃住房建設的影響力不及棚改，但長期趨勢或將持續向上。