本文来自：深圳楼市热线，作者：10万+小分队

‍意料之内，惠州在被约谈后的第11天，正式宣布进入“限购时代”。自此，粤港澳大湾区完全不限购城市，仅剩下最后一个——肇庆。

今天凌晨（8月9日），惠州住建局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

最核心的是，限售三年、惠阳、大亚湾重点地区非本地户口限购一套。

7月29日，惠州曾被住建部约谈，紧接着东莞、广州加码调控，上周末有消息称惠州可能也会跟进，最大可能就是限购。

业内人士透露，近三个月以来惠阳大亚湾新房销售行情渐冷，惠州的调控力度有限。

“就算出限购政策，也不会太严，本来惠州相对于别的城市房价涨幅并不大，只是因为基数比较低，数字上明显而已，不过近日地价冲的有点猛。”一位大亚湾房企营销负责人表示。

盘点这次惠州楼市新政要点：

1、实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。

2、管控高价盘销售价格。

3、对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房企，不得参与土地招拍挂。

4、惠阳、大亚湾限购一套。

5、逐步扩大住房保障范围，逐步解决好新市民和青年人的住房保障。

我们来重点解读一下具体的内容以及政策对后市走向有何影响：

这次惠州楼控最大亮点：惠州也正式加入限购行列了

众所周知，惠州楼市特别是惠阳大亚湾等临深市场受深圳影响较大。

近年来，每当深圳购买力外溢较大，特别是多次受“深圳扩容”传闻影响，惠州限购的路边社消息就不少。

事实上，2018年，大亚湾楼市就传出限购传闻，当年5月，大亚湾也出过相关“限购”的措施。

当年，大亚湾房管局曾发布限制性购房政策措施，凡在大亚湾房管局系统内登记购买三套及以上房源的，第三套及以上缓签，予以暂缓网签，以核查购房行为是否恶意炒房。

据南方+报道，不单是在大亚湾，采取限制性购房措施打击投机炒房行为早已在全市各个县区全面实施。

今天发布的新政，明确了限售的范围：

“重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。”

对于重点片区，惠州住建局也进行了解读：

“重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”中的“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。共有产权房屋计入购房人拥有住房套数。

明确了此次限购区域仅限于惠阳、大亚湾地区，这个很明显，针对以深圳人为主的外地客，如果已经买了一套了，就不可以再买了。

连共有产权房屋计入购房人拥有住房套数，这个惠州算是创新。

其他区域，比如惠州主城区，还是可以正常买买买，但也要在限制性购房措施之内。随着赣深高铁惠州北站年底通车，北站新城的通勤将在半个小时到达深圳北站，还有金山湖片区，这两个片区近期都拍出楼面地价的新高，会不会也被纳入限购的“重点片区”，有待观察。

今天新政官方解读中埋下了伏笔：

“今后将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。”

从限购严厉程度看，惠州这个限购没有抄深圳、东莞的作业，而是参考珠海、中山。

深圳东莞按照户籍、新入户时间、社保缴纳年限等标准，惠州按照套数标准，更接近中山。

比如珠海主城区，外地人可限购1套；中山目前是本地限购3套，外地限购2套，港澳台同胞限购1套。

惠州口子开得比中山小，原因就是距离深圳太近。

严格执行新购住房3年限售政策，与深圳一样严厉

限售这一条，不是新政策。

2017年，惠州就跟随各大城市出台限售3年的政策，迈入“不动产”时代。

当时的惠州限售就规定：2017年4月9日零时后购买的住房，须取得不动产权证满三年后方可转让。

惠州也和深圳一样，须取得不动产权证满三年。这个政策已经执行了四年，现在再次强调，对购房人进行售前风险提示。

优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式

近日，全国多地发布土拍新规，要求新出让地块要“竞高标准商品住宅建设方案”。

北京、杭州等地土拍新政已经执行，杭州还把原来的“双限双竞”改为：不仅要开展“竞品质”试点，还将此前饱受诟病的“封顶竞自持”，改为了“竞无偿移交政策性租赁住房”。

本来今天要进行的深圳史上最强土拍，也被临时喊停了，据业内传也要调整出让规则学北京、杭州。

今天惠州土拍规则，加入了“竞品质”，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。

今后，开发商在惠州拿地别再上头。

新房限价

2016年后，惠州就开始限价。

这次对开发商项目规定了在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。

这一点是规定动作，惠州新盘供应量较大，市场竞争也比较激烈，去化大多数走慢销型，出现“捂盘”的可能性并不大。

限价体现在分批备案上，并对高价楼盘价格进行评估，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）。

总之，这次惠州调控新政的看点不多，除了重点片区限购外，主要还是在控地价和新房房价上面。

那么，惠州楼市加码，真的要变天了吗？

资深媒体人符毅认为，惠州楼市调控，是反映了一盘棋的GJ意志，并非市场所向。但是惠州这次的调控力度，还是很大的，一个是决心、另一个是未雨绸缪。

此次调控动作指向与被约谈所涉及的问题一致：上半年惠州新房价格与土地价格增长过快，市场预期不稳。

比如被约谈的土拍，规则马上做了调整等。再比如，对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与惠州土地招拍挂。

从另一个角度看，被列入限购的惠州楼市，会不会有了新的起色？

事实上，在“房住不炒”的主基调与疫情的影响下，购房需求有所下降，上半年惠州楼市整体略降温。

据乐有家研究中心监测，惠州的楼市上半年全市成交64228套，较上半年度环比下降15.7%。一手住宅去化周期为15个月；从成交价格看，2021上半年惠州一手住宅均价保持稳中微幅上涨的趋势，均价接近12000元/㎡左右。

其中，上半年惠城区表现颇为亮眼，成交均价达13602元/㎡，环比上涨近7%。

但受深圳楼市遭遇史上最严调控影响，炒房资金退潮，大亚湾的开发商都在喊苦。

虽然这次惠州也正式加入限购行列了，但新房与地价成交较为火热的主城区惠城却不限购，这是惠州与其他二线城市不同的地方。

选择在惠阳大亚湾进行的分区限购，可以看出惠州的调控思路主要放在“外防输入”，深圳炒房客要小心了。

目的是引导自住型买家，用心良苦。以后这两个重点片区，要以这个作为拓客的基础了。

有业内人士认为，总体而言，惠州新房去化周期依然比较长，但此次限购，对重点片区的新房销售并非完全利空，不排除惠阳大亚湾片区新房市场利用这一波机会促销。

因为这里是接受都市圈辐射最明显的片区，近两年受利好因素影响价格上涨明显，早买的人也享受到了红利，所以这次被列入限购，也让在情理之中。

但是限购1套的房票还在，想在临深上车的购房者，还是可以根据自身的需求找机会下手的。

此前业内房产大V曾调侃“不被限购的城市不是好城市”，这一次，惠州终于卸下了这个“包袱”。

塞翁失马，焉知祸福？