本文來自：深圳樓市熱線，作者：10萬+小分隊

‍意料之內，惠州在被約談後的第11天，正式宣佈進入“限購時代”。自此，粵港澳大灣區完全不限購城市，僅剩下最後一個——肇慶。

今天凌晨（8月9日），惠州住建局出臺《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。

最核心的是，限售三年、惠陽、大亞灣重點地區非本地戶口限購一套。

7月29日，惠州曾被住建部約談，緊接着東莞、廣州加碼調控，上週末有消息稱惠州可能也會跟進，最大可能就是限購。

業內人士透露，近三個月以來惠陽大亞灣新房銷售行情漸冷，惠州的調控力度有限。

“就算出限購政策，也不會太嚴，本來惠州相對於別的城市房價漲幅並不大，只是因爲基數比較低，數字上明顯而已，不過近日地價衝的有點猛。”一位大亞灣房企營銷負責人表示。

盤點這次惠州樓市新政要點：

1、實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式。

2、管控高價盤銷售價格。

3、對超出“三道紅線”，存在重大失信行爲的房企，不得參與土地招拍掛。

4、惠陽、大亞灣限購一套。

5、逐步擴大住房保障範圍，逐步解決好新市民和青年人的住房保障。

我們來重點解讀一下具體的內容以及政策對後市走向有何影響：

這次惠州樓控最大亮點：惠州也正式加入限購行列了

衆所周知，惠州樓市特別是惠陽大亞灣等臨深市場受深圳影響較大。

近年來，每當深圳購買力外溢較大，特別是多次受“深圳擴容”傳聞影響，惠州限購的路邊社消息就不少。

事實上，2018年，大亞灣樓市就傳出限購傳聞，當年5月，大亞灣也出過相關“限購”的措施。

當年，大亞灣房管局曾發佈限制性購房政策措施，凡在大亞灣房管局系統內登記購買三套及以上房源的，第三套及以上緩籤，予以暫緩網籤，以覈查購房行爲是否惡意炒房。

據南方+報道，不單是在大亞灣，採取限制性購房措施打擊投機炒房行爲早已在全市各個縣區全面實施。

今天發佈的新政，明確了限售的範圍：

“重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，堅決遏制投機炒房。”

對於重點片區，惠州住建局也進行了解讀：

“重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房”中的“重點片區”，是指大亞灣經濟技術開發區、惠陽區。共有產權房屋計入購房人擁有住房套數。

明確了此次限購區域僅限於惠陽、大亞灣地區，這個很明顯，針對以深圳人爲主的外地客，如果已經買了一套了，就不可以再買了。

連共有產權房屋計入購房人擁有住房套數，這個惠州算是創新。

其他區域，比如惠州主城區，還是可以正常買買買，但也要在限制性購房措施之內。隨着贛深高鐵惠州北站年底通車，北站新城的通勤將在半個小時到達深圳北站，還有金山湖片區，這兩個片區近期都拍出樓面地價的新高，會不會也被納入限購的“重點片區”，有待觀察。

今天新政官方解讀中埋下了伏筆：

“今後將根據市場變化情況，及時調整重點片區的範圍。”

從限購嚴厲程度看，惠州這個限購沒有抄深圳、東莞的作業，而是參考珠海、中山。

深圳東莞按照戶籍、新入戶時間、社保繳納年限等標準，惠州按照套數標準，更接近中山。

比如珠海主城區，外地人可限購1套；中山目前是本地限購3套，外地限購2套，港澳臺同胞限購1套。

惠州口子開得比中山小，原因就是距離深圳太近。

嚴格執行新購住房3年限售政策，與深圳一樣嚴厲

限售這一條，不是新政策。

2017年，惠州就跟隨各大城市出臺限售3年的政策，邁入“不動產”時代。

當時的惠州限售就規定：2017年4月9日零時後購買的住房，須取得不動產權證滿三年後方可轉讓。

惠州也和深圳一樣，須取得不動產權證滿三年。這個政策已經執行了四年，現在再次強調，對購房人進行售前風險提示。

優化土地競拍規則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式

近日，全國多地發佈土拍新規，要求新出讓地塊要“競高標準商品住宅建設方案”。

北京、杭州等地土拍新政已經執行，杭州還把原來的“雙限雙競”改爲：不僅要開展“競品質”試點，還將此前飽受詬病的“封頂競自持”，改爲了“競無償移交政策性租賃住房”。

本來今天要進行的深圳史上最強土拍，也被臨時喊停了，據業內傳也要調整出讓規則學北京、杭州。

今天惠州土拍規則，加入了“競品質”，實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式。

今後，開發商在惠州拿地別再上頭。

新房限價

2016年後，惠州就開始限價。

這次對開發商項目規定了在取得預售許可後10日內須一次性公開全部房源。

這一點是規定動作，惠州新盤供應量較大，市場競爭也比較激烈，去化大多數走慢銷型，出現“捂盤”的可能性並不大。

限價體現在分批備案上，並對高價樓盤價格進行評估，堅決防止價格虛高擾亂市場預期。

總建築面積在5萬平方米以下的，須一次性申請；總建築面積在5萬平方米（含本數）以上申請的，每批次的建築面積不低於3萬平方米（尾盤除外）。

總之，這次惠州調控新政的看點不多，除了重點片區限購外，主要還是在控地價和新房房價上面。

那麼，惠州樓市加碼，真的要變天了嗎？

資深媒體人符毅認爲，惠州樓市調控，是反映了一盤棋的GJ意志，並非市場所向。但是惠州這次的調控力度，還是很大的，一個是決心、另一個是未雨綢繆。

此次調控動作指向與被約談所涉及的問題一致：上半年惠州新房價格與土地價格增長過快，市場預期不穩。

比如被約談的土拍，規則馬上做了調整等。再比如，對超出“三道紅線”，存在重大失信行爲的房地產開發企業，不得參與惠州土地招拍掛。

從另一個角度看，被列入限購的惠州樓市，會不會有了新的起色？

事實上，在“房住不炒”的主基調與疫情的影響下，購房需求有所下降，上半年惠州樓市整體略降溫。

據樂有家研究中心監測，惠州的樓市上半年全市成交64228套，較上半年度環比下降15.7%。一手住宅去化週期爲15個月；從成交價格看，2021上半年惠州一手住宅均價保持穩中微幅上漲的趨勢，均價接近12000元/㎡左右。

其中，上半年惠城區表現頗爲亮眼，成交均價達13602元/㎡，環比上漲近7%。

但受深圳樓市遭遇史上最嚴調控影響，炒房資金退潮，大亞灣的開發商都在喊苦。

雖然這次惠州也正式加入限購行列了，但新房與地價成交較爲火熱的主城區惠城卻不限購，這是惠州與其他二線城市不同的地方。

選擇在惠陽大亞灣進行的分區限購，可以看出惠州的調控思路主要放在“外防輸入”，深圳炒房客要小心了。

目的是引導自住型買家，用心良苦。以後這兩個重點片區，要以這個作爲拓客的基礎了。

有業內人士認爲，總體而言，惠州新房去化週期依然比較長，但此次限購，對重點片區的新房銷售並非完全利空，不排除惠陽大亞灣片區新房市場利用這一波機會促銷。

因爲這裏是接受都市圈輻射最明顯的片區，近兩年受利好因素影響價格上漲明顯，早買的人也享受到了紅利，所以這次被列入限購，也讓在情理之中。

但是限購1套的房票還在，想在臨深上車的購房者，還是可以根據自身的需求找機會下手的。

此前業內房產大V曾調侃“不被限購的城市不是好城市”，這一次，惠州終於卸下了這個“包袱”。

塞翁失馬，焉知禍福？