6月，二季度的最後一個月，對於深圳樓市來説，期待已久的福田明星項目——海德園終於要入市了。

海德園有多熱門？

從項目開建以來一直備受期待，去年曾多次傳出入市消息都被闢謠，讓購房者苦等一年的海德園，這次，真的會如期而至嗎？

（圖源：深圳市住建局）

讓人不解的是，明明在今年4月中旬，深圳市住建局公佈的二季度新房入市名單上就寫着“海德園”三個字，但直到今天（6月11日），海德園官方仍然一點動靜都沒有，就連早該建好的營銷中心也還沒有蹤影。

帶着好奇的心，格隆匯樓市決定一探究竟。

1

何為海德園？

海德園位於福田區香蜜湖街道安託山片區，北挨北環大道，東鄰萬科瑧山府，西邊目前還處於“荒涼狀態”，據悉未來會改建為僑城東路連接濱海大道通往西麗，南面是紅嶺實驗小學、安託山地鐵站，以及在建中的安居房項目。

從片區平面圖可以看到，海德園周邊的萬科臻山府、萬科香蜜府、天健公館、安巒公館等，都是近幾年才建成的鋁板外立面高端住宅樓盤，並且在開盤都走到了哄搶，足可見的該區域的火爆程度。

（圖源：網絡）

不過，同樣可以從平面圖看到，海德園與北環大道的距離也實在太近了，甚至可以用“坐在家裏就可以看到北環大道車流”來形容。作為深圳車流量最大的主幹道之一，北環大道有多吵相信在這裏堵過車的人都深有體會。

用“呼嘯山莊”來形容海德園可以説一點不為過。

但好奇的是，作為呼嘯山莊的海德園到底有何不同，可以讓深圳的置業者們從去年就翹首以盼至今？

接下來我們就從開發商、項目本身、交通、教育、片區配套、未來升值空間等方面，以滿分五星的標準為大家分析一下，海德園到底是不是真如傳聞所言，那麼值得？

01

開發商

據公開信息，海德園由深圳新潤園地產開發，是深圳市新活力實業發展集團有限公司旗下子公司。

1994年成立的深圳市新活力實業發展集團有限公司規模不大，但在深圳也小有名氣，開發過包括景田橄欖綠洲家園、南山綠茵豐和和金迪世紀大廈、大梅沙愛琴灣山莊、後海理想雅苑、梅林理想城等城市綜合項目。

（格隆匯樓市現場拍攝）

除海德園外，旗下還有玖裕茗院、漢園茗院、匯城茗院及僑城北體育中心等在建項目，主要佈局南山西麗湖片區。

雖然開發的項目在口碑和品質上比較有保障，但小公司始終是小公司，可以給到——

★★

02

項目本身

海德園總佔地38885.18㎡，預計總房源782户，車位比為1:2，產品面積段含89-248㎡，小區分為A、B兩區，中間被安託山三路隔開。

（海德園户型平面圖，圖源：網絡）

A區佔地約3.02萬㎡，建面約17.47萬㎡，包括5棟住宅和1棟幼兒園，規劃停車位1108個，容積率約3.44。

其中1-4棟為純住宅樓，5棟分為1單元和2單元，樓下帶有底商，6棟是幼兒園，住宅層高為37-45層。

（格隆匯樓市現場拍攝）

B區佔地面積約0.86萬㎡，建面約5.76萬㎡，含2棟住宅，分A座和B座，樓高130米，共39層，規劃車位436個，容積率約4.28，帶有0.6萬㎡的底商。

（格隆匯樓市現場拍攝）

根據住建局公佈的2021年二季度計劃預售商品房情況，B區會率先開盤。

目前海德園仍處在建設階段，目測此次入市的B區兩座快接近封頂，而另一邊的A區建設速度則慢了很多，出地面的建築高度似乎只有B區的一半。

（格隆匯樓市現場拍攝）

雖然海德園並沒有開通官方的微信公眾平台，也沒有設立營銷中心，但網上已經流出了户型圖，面積段在89-248㎡，其中，129㎡以上户型佔比75%，148㎡以上户型佔比近6成。

所以可以明確的是，海德園的定位是比較高端的改善型豪宅了。

（格隆匯樓市制圖）

海德園B區兩座樓的設計都是統一的，僅兩種户型，分別是129㎡3房和148㎡4房，樓層挑高3.15米，底下三層架空。

另外，三梯三户的設計，即使上班高峯期用電梯也不會擁堵。

（B區A、B座户型圖，圖源：網絡）

不過，由於A區和B區之間隔着安託山三路，B區相當於是被3條道路所包圍，而且北側塘朗山的景觀幾乎被A區遮擋完了，所以最好不要選擇位置靠近馬路一邊的房源。

項目A區的樓棟數量較多，房源户型也更多，其中——

● A區1、2棟為195㎡4房；

● 3棟是項目的樓王單位，户型是248㎡的4+1房，樓層都是挑高3.6米，北側房源可以看到塘朗山景觀；

● 4棟位於小區幼兒園的北邊，也是海德園唯一一棟全是小户型的樓棟，房源全部是89㎡的3房，每層5户，只有約200套。小户型在整個安託山都比較稀缺，也是剛需家庭主要的標的，預計選房時競爭會很激烈；

● 5棟在幼兒園的南邊，包括1單元、2單元，供應建面約160㎡和143㎡的4房，層高3.15米，底下架空2層；

● 6棟為一所建面約1500㎡、層高3層的幼兒園。

（A區所有户型圖，圖源：網絡，左右滑動可查看更多)

除了大户型居多，海德園的停車場共配備1544個停車位，面積比商業配套還大，車位比達1:2，即使擁有2輛車的家庭，也不用擔心停車位的問題。

雖然項目本身具備很強的吸引力，但是海德園所在的安託山片區已經很久沒有新盤入市了，周邊萬科臻山府、安巒公館都是2017年就已售罄的項目，想要進場安託山，海德園可能目前最好也是唯一的選擇。

目前整個片區工地居多，距離成熟宜居還需要時間，住在這裏免不了會有噪音和揚塵的影響。

從海德園項目本身來看，多是130㎡以上的大户型，不太適合剛需家庭考慮，可以獲得——

★★★

畢竟大户型、梯户比、車位比，以及幼兒園和底商的配置，確實很吸引人。

03

交通

説完了項目內在的因素，我們接下來分析一下海德園的外部因素對其的影響。

首先是交通。從安託山地鐵站D口出來，大約步行5分鐘便可到達海德園。

（格隆匯樓市現場拍攝)

除海德園外，這裏還有在建中的安託山10-03地塊保障房項目，是由華潤代建的4棟高度約145米的保障房。

可以看到，保障房項目旁邊還設有安託山地鐵站E口，不過由於處在建築工地旁，目前並未開放，未來這個地鐵口開通後，距離海德園的步行時間還將縮短。

（格隆匯樓市現場拍攝)

除了軌道交通，海德園緊鄰北環大道，道路交通方便。除此外，自駕出行還可依靠僑香路和深南大道等主幹道。

但是交通太過方便帶來的弊端就是太！吵！了！如果受不了吵鬧的人，可千萬別買海德園呀！

可見，雙地鐵口+北環大道，海德園在交通方面的便捷程度可想而知，但是噪音污染比較嚴重，那就給——

★★

04

教育

在深圳，買房已經不再只是為了住的需求，更有小孩上學的學位需求，海德園所配備的教育質量即使放眼整個深圳，也是沒得説的優質，這也是海德園“萬眾矚目”的重要原因之一。

根據福田區教育網學區圖，海德園處在紅嶺實驗小學和深圳高級中學初中部（深高南）的學區範圍內。這兩個學校的搭配，可以説是“王炸組合”，有學位需求的家庭想必將是海德園最大的一批購房者。

（紅嶺實驗學校，格隆匯樓市現場拍攝)

紅嶺實驗小學位於安託山西側，是紅嶺教育集團下屬首個小學，由萬科代建。作為紅嶺中學集團的一員，紅嶺實驗小學的辦學背景、師資、硬件、生源都很不錯。

2019年9月開學，共36個班，可提供約1800個學位。目前學區樓盤包括錦廬花園、安巒公館、臻山府等。

（深高南，格隆匯樓市現場拍攝)

深圳高級中學初中部是深圳“傳統四大”之一，教學質量和學生成績在深圳向來排在前列。創辦於1997年的深高南，是國家級示範性高級中學，廣東省一級重點學校，深圳市公辦完全中學。

不僅屬於紅嶺實驗小學和深高南的學區，海德園也屬於未來新建的紅嶺外國語小學的學區範圍，也就意味着未來的教育資源將會在現在的基礎上更加豐富。

綜上，在教育板塊上的評分應該很高，這個“王炸組合”在深圳可以説所向披靡了，可以給到——

★★★★

05

片區配套

雖然項目所處的安託山片區是樓市熱點，集聚多個豪宅樓盤，不過海德園在商業上的表現並不盡人意。項目自帶底商，但是面積不大隻有7500㎡，基本能保證小區業主的需求。

（格隆匯樓市現場拍攝)

不過，近有臨街的萬科臻山府配備2萬㎡萬科裏·瑧商業體、安巒公館也建有5000㎡的社區商業，2公里內有12.7萬㎡商業體量的印力中心、山姆會員店。這麼看來，商業表現還算不錯。

（格隆匯樓市現場拍攝)

除了商業配套，還有醫療上的補足。海德園距離華僑城醫院約3.9公里，開車約14分鐘；距離香港大學深圳醫院約5.3公里，開車約16分鐘。

此外，附近還有福田羣眾文化中心、在建的安託山自然公園、塘朗山公園、世界之窗、歡樂谷等，可以很好的滿足居民的生活娛樂，確實進一步提升了社區的生活居住屬性。

以改善型豪宅定位的海德園，在這樣的資源配套之下確實很具吸引力，難怪如此受歡迎，可以獲得——

 ★★★

06

升值空間

最後一個評判因素是未來的“升值空間”。

不可否認的是，大多數人買房除了看重當下的生活、教育、居住需求，更是把未來的升值情況放在置業的首要條件。即使在現在“房住不炒”的大環境下，置換房屋的時候難免會把價格放在首位。

實探當天，我們與附近一家中介門店的負責人聊了很久，這位中介介紹説：目前海德園並沒有太多官方消息，人們最關注的價格問題還是個未知數，不過可以參考周邊小區的二手房情況。

今年2月8日官方發佈“二手房指導價”，安託山片區的小區指導價是13.1萬/㎡，據中介介紹，目前安巒公館就是參照這個價格在出售，如果海德園入市，價格不會偏離這個數字太多，對於深圳樓市，特別是南山、福田的豪宅區來説，即使新房賣到13萬/㎡的價格也不算貴。

引起我關注的是，該中介表示剛過去的5月臨近的萬科臻山府成交了一套200㎡左右的大户型，單價達到20萬/㎡，作為片區內較新的二手房源，這個價格其實並不算太誇張。“目前萬科臻山府有一套在售房源，也是200多㎡的大户型，業主心理預期是5550萬，折算下來也是20萬/㎡左右的單價。”該中介説道。

（萬科臻山府二手房源，圖源：房天下)

如果海德園真的以13萬/㎡左右的價格入市，那與萬科臻山府就有近7萬的差價，買到即賺到立竿見影。

與周邊二手房價差大是一大原因，配以紅嶺實驗小學、深高南的學區資源，雙地鐵+主幹道的出行交通，齊全的醫療、商業配套，海德園的區域價值確實很大，其升值空間也是無法估量的，只能説：想買就籌錢吧，機會還是有的。

綜上，在升值空間上，海德園獲得滿分——

★★★★★

2

總結

通過結合【開發商】、【項目本身】、【交通】、【教育】、【片區配套】、【升值空間】等多方因素，海德園算是還不錯的小區，最終的平均得分是——

★★★

（格隆匯樓市現場拍攝)

據附近中介介紹，海德園很大概率會在這個月中下旬入市，雖然營銷中心、官方平台還沒有建立，但是這些很快就可以落成，保持警惕隨時關注官方消息就好。

最後，祝大家都能買到滿意且好的房子，端午安康！