自10月以來，越秀房產信託基金(0405.HK)收購越秀地產旗下越秀金融大廈受到市場持續關注。12月16日盤後，越秀房產信託基金宣佈進行供股，一般而言，供股在資本市場被視作利空信號，而越秀房產信託基金在供股消息公佈後次日公司股價卻略有微漲，最終收報3.26港元，這在一定程度反映了市場對此次供股募資的反響良好。

進一步來看公告，越秀房產信託基金將按基金單位持有人每持有100個現有基金單位獲發37個供股基金單位的基準進行供股。認購價每個供股基金單位3.20港元。最終，供股將透過按每個供股基金單位3.20港元的供股認購價發行最多12.34億個供股基金單位，籌集約39.50億港元（扣除費用前）。

此次供股所募資金將用作越秀房產信託基金收購越秀金融大廈款項中的一部分，透過供股方式進行，不僅有利於擴大公司股東及資本基礎，且同時也將進一步鞏固公司的財務狀況，符合公司及股東的整體最佳利益。

從越秀房產信託基金目前股價來看，處於低位供股，同時存在一定的折讓，此外包銷商亦是越秀房產信託基金的重大基金單位持有人（即越龍）的間接控股公司，根據包銷協議的條款，包銷商將悉數包銷供股基金單位（越秀及越秀地產根據不可撤回承諾（即越秀權益基金單位及越秀地產權益單位）同意承購者除外）。

這一系列信息均反映公司期望進一步發展自身的迫切希望，同時願意與投資人一同分享新一輪發展機遇，對未來經營前景充滿信心。

接下來，筆者也將進一步分析，爲什麼投資者此時參與供股是一個不錯的選擇。

中小股東該如何考慮是否參與供股呢？

首先，從宏觀經濟的角度來看，數據顯示，香港第三季度的貼現窗基本利率平穩保持在0.5%，最優惠貸款利率在5.0%水平維持不變。面對處於低息環境的香港市場，越秀房產信託基金這類REITs產品顯然是值得參與的。

（來源：香港金融管理局，中金公司研究部）

具體而言，一是相比於其他投資標的，越秀房產信託基金這類高質量且穩定回報的資產在當前市場環境中能更好地幫助投資者實現財富增值；二是中長期來看，港交所在上市制度改革(引入SPAC機制)和互聯互通(MSCI中國A50期貨、跨境理財通等)等方面的不斷努力，將持續增強港股市場活力，越秀房產信託基金的流動性有望進一步提升，並帶動估值向好。

落實到越秀房產信託基金的經營層面來看，除了受益於自身獨特的風險回報特徵，低息的環境還顯着降低了越秀房產信託基金的融資成本。據悉，此次收購的融資成本僅爲Hibor+1.3%，疊加租金的長期成長性，以及疫情過後帶來的強勁修復預期，其收益空間有望被進一步放大。

同時投資者應該明確的是，此次供股的背景是越秀房產信託基金收購越秀地產旗下越秀金融大廈，這是自其2018年收購杭州維多利中心以來再一次向其資產池中注入優質資產。該底層資產項目不僅有區位光環加身，同時整體運營情況不俗，優質項目的加入將令越秀房產信託基金的資產規模、業態組合、收益結構都將得到進一步的提升和優化。一方面，資產注入後，越秀房產信託基金擴大後的資產組合估值預計是香港和新加坡上市房產基金所持的中國資產組合中規模最大的。另一方面，收購也將使得越秀房產信託基金的收益結構更有穩定性，降低越秀房產信託基金從廣州國金中心的收入來源集中度。總體而言，此次資產注入具有潛在資本增值上升空間，將有利於越秀房產信託基金的市值及提高基金單位的整體流動性。

同時供股形式有效控制了收購後的基金借貸比率。根據通函，越秀房產信託基金完成收購後的借貸比率預計增加至41.0%，距離50%的上限仍留有充足空間，兼顧了穩健性和收益性。

審時度勢，當下或是參與“供股”的好時機

2021年12月21日恰逢越秀房產信託基金成立16週年，作爲全球首隻投資於中國房地產的上市房地產投資信託基金，在過去的16年間，越秀房產信託基金旗下資產估值已增長至10倍，持續保持100%及以上的分派比率，歷史基金分派收益率均在5%以上，以極強的抗風險、跨越經濟週期能力爲股東帶來了長期穩定的回報。

不難發現，此次供股可以說是爲越秀房產信託基金股東提供了一次極具價值的投資機會。通函顯示，收購越秀金融大廈將擴大越秀房產信託基金組合估值約23%，將增厚備考每個基金單位分派約3.4%至0.1055元人民幣，備考分派收益率由6.68%提升至7.16%，基金擬於完成收購後特別分派每個基金單位人民幣0.0255元，爲股東帶來切實的收益。

總結參與供股的意義，不僅是保證自身權益不被攤薄，本質上更是選擇參與越秀房產信託基金的未來成長，相信其將爲投資者帶來不錯的收益體驗。

值得注意的是，過往經驗表明，部分投資者因不清楚供股的機理，而錯過了與股票經紀人確認參與“供股”或是處理供股權，使得權益被無故“稀釋”，白白遭受損失。

筆者通過驗證當前宏觀經濟環境、越秀房產信託基金本身的經營素質及發展前景後初步判定，參與此次“供股”對於中小投資者來說或是一個不錯的選擇，大概率能給中小投資者帶來長期具有吸引力的回報。而從首日供股權定價情況中也能窺見，按下參與鍵也正是目前大多數投資者形成的共識。