市場熱議存量房貸利率下調！地產、物業趁勢“起飛”，多股升停
今日，地產股、物業股繼續活躍，截止發稿，榮盛發展、大龍地產、天房發展升停，西藏城投、津濱發展升超6%，金科股份升超5%。
新大正升停，我愛我家、特發服務升超4%。
消息面上，據常州日報微信公眾號，常州市商業銀行雖還沒出台統一的指導文件和具體細則，但已經有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通。
此前，該文章中還存在“常州市部分銀行同意下調存量房貸利率”的表述，目前上述表述已刪除。
提前還貸潮是導火索
此前的7月14日，央行表示，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
據央行介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。
央行解釋稱，這種現象對住房需求並不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。儘管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關係。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。
昨日公佈最新的LPR報價顯示，1年期貸款市場報價利率為3.55%，與房貸相關的5年期以上貸款市場報價利率為4.2%，利率均維持不變。
另據中信證券明明團隊測算，目前存量按揭貸款利率較當前5年期LPR有約40bps加點幅度，預計主要分佈在4.6%-4.9%區間內。
央行發聲後，存量房貸利率調整成為市場熱議的內容。今日，常州日報發文稱，業內人士普遍認為，央行發聲是監管機構鼓勵銀行和貸款人重談房貸合同，把舊房貸更換成新房貸：
要麼改簽合同，將原來的高利率合同作廢，改成現行市場上的低利率；要麼“轉按揭”，讓該貸款人重新申請一筆房貸，把之前高利率的房貸還了。
貸款買房的人，斷崖式下降，而提前還款的人，與日俱增。面對一大批人提前還貸，銀行將面臨降低存量房貸利率留住這部分客户，還是徹底失去這部分客户的選擇。
常州市某股份制銀行資深工作人員認為，銀行本身是沒有動力調整存量房貸的，但由於今年以來提前還貸和轉貸的羣體大幅增加，對於銀行來説，利潤變薄總歸比沒有利潤要好。
此外，很多銀行設置了允許調整還款方式，可以將等額本息換成等額本金，這可以為貸款人節省大筆利息。
同時，2008-2009年，我國存量房貸利率有過下調的先例，當時房地產市場也是處於下行週期。
對此，中信明明團隊認為，提前還貸潮是存量房貸利率調降話題的導火索，其背後反映的是居民資產端收益率下滑與負債端成本剛性的矛盾，下調存量房貸利率有利於緩解提前還貸問題，避免居民部門資產負債表大幅縮表。此外，存量按揭利率調降還有助於降低居民部門的負債壓力，為擴大消費提供了基礎，從需求端為經濟修復提供進一步的支持。
不過，雖然存量按揭貸款利率存在下調的可能性，但預計更多由商業銀行自主決策，政府部門直接出台政策要求銀行調整的概率很低。如果存量按揭利率有所調整，參考2008-2009年的經驗，預計在方案設計上會更加靈活精準，確保銀行釋放的利息收入控制在合理範圍內。
基本面仍承壓
儘管支持房地產政策持續推出，但市場今年經歷了先回暖後下行的態勢。近日，國家統計局公佈6月份房地產數據，70個大中城市中，房地產市場總體仍然處在下探狀態。
同時，房地產銷售、投資上半年繼續下行。國家統計局數據顯示，上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%；商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17%。
華泰證券認為，6月房地產基本面繼續承壓，開發投資同比降幅較5月小幅收窄，銷售量價仍待改善，房企現金流仍存在一定壓力。但地產融資和保交付政策支持已經開啟，因城施策有望進一步發力，存量房貸利率有望調整，或將與其他一攬子經濟政策形成合力，共同穩定居民的房價預期和購房需求。
華泰證券認為，地產板塊進入政策博弈期，房地產市場將繼續保持分化行情，更加看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。
