很多人都把目光投向權益類的股票基金，殊不知，基金市場有很多種，甚至一些能夠跑出超額的收益，比如以下幾隻REIT基金：

根據統計，截止到21日，市場上首批九隻基礎設施公募REITs試點產品上市已滿半年，平均漲幅達19.71%。此外，第二批兩隻公募REITs已分別於12月14日和12月17日上市。

可以看出，REITS基金剛剛登陸中國資本市場，聰明的資金已經開始慢慢注意到這個價值領域。那麼公募REITs到底是什麼？對於基金投資者來說是否意味着新的投資機會？

1、REITs基金爲何物？

REITs，即不動產信託基金。目前國內所說的公募REITs指基礎設施領域不動產投資信託基金。即以基礎設施爲底層資產進行資產證券化，投資人可通過購買基金份額分享底層資產產生的收益。其本質上是一種資本市場和實體經濟相結合的金融工具，用於盤活存量資產、轉變經營方式和提升資產運營效率。

REITs起源於美國，自1960年美國推出REITs以來，全球已有近40個國家和地區搭建了REITs市場。分區域來看，北美是REITs發展最爲成熟區域，REITs佔上市房地產證券比例超九成；歐洲及亞太發達市場其次，REITs佔上市房地產證券比例均超四成；而發展中市場REITs大多處於尚待建設或剛起步階段，REITs佔上市房地產證券比例不足一成。

在FTSE EPRA/Nareit發達市場房地產指數的總市值中，超80%由上市REITs組成。顯然，REITs模式在發達市場房地產領域的應用已經較爲廣泛與成熟。

而REITs在中國的發展時間並不長。2020年以前，應國內相關監管要求，國內發行的REITs產品以商業地產類REITs爲主，並未出現真正的公募REITs。類REITs的本質是債，而REITs則是一種股權融資工具，兩者存在本質差別。

截至2020年底，類REITs產品累計發行額達到1743.4億元，底層資產以傳統商業地產爲主，基礎設施僅佔8%。

2020年4月30日，由證監會聯合國家發改革委印發《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着我國的基礎設施公募REITs市場正式進入序章。此後，REITs進入快速發展階段，首批9支公募REITs於2021年6月掛牌上市，公衆投資者可以通過基金銷售機構以詢價確定的認購價格參與REITs份額認購。

從投資方向來看，首批REITs主要投向收費公路、倉儲物流、產業園區和生態環保四類基礎設施資產。公募REITs底層資產可分爲產權類和特許經營類，兩者的現金流分佈存在較大差異。產權類項目以倉儲物流、產業園區爲主，享有處置收益權，因此最後一期現金流較大；特許經營權項目以收費公路、生態環保爲主，項目現金流主要來自於收費，每期現金流分佈較爲穩定。

而從資產屬性上看，基礎設施REITs兼具了“債性”和“股性”。REITs的債性體現在其強制性的高比例分紅，同時，REITs也具有股票的特徵，因爲其本身代表着所有權，可以從二級市場價格上漲中獲得收益。 

2、關注度日漸提高，保持一份理性

首批公募REITs上市已有近半年時間，大致經歷了“冷淡期”到“活躍期”兩個階段， 

冷淡期從首發日一直持續到8月。在經過首日打新後，公募REITs二級市場迅速降溫，日成交金額從首日的18.60億元回落至第二週的不到1億元，甚至平安廣州廣河REIT、紅土鹽田港REIT、東吳產業園REIT、中金普洛斯REIT均出現了破發的情況。一方面原因在於投資者對新的產品持觀望態度，另一方面在投機性資金撤出後，二級市場情緒熱度下行。 

進入九月，REITs在二級市場進入活躍期。REITs市場日均成交量回升至1億元以上，平均換手率回升至2%左右，遠高於海外成熟REITs市場的交易活躍水平。主要是因爲今年進入下半年以來，股市債市均出現一定的調整。在此背景下，市場開始重新審視REITs這種新型投資產品。 

目前來看，無論是二級市場價格表現還是可分配收益方面，首批公募REITs表現都較好。截止12月17日，首批上市公募REITs9只產品全部實現正收益，價格平均漲幅爲19.71%，其中5只產品漲幅超過20%。而據中信證券估計，首次公募REITs的年化總回報率在11.9%-92.6%之間不等。

首批公募REITs的試點選擇的都是我國經濟發展中穩定運營、回報良好的優質標的，因此有這樣的業績表現和投資收益也並不讓人意外。

第二批兩隻基礎設施REITs成立於12月3日。由於網上及網下均認購火爆，第二批 REITs 相較於第一批 REITs 中籤率下降較多。華夏越秀高速REIT 網上中籤率爲 2.14%，網下中籤率爲 2.60%；建信中關村 REIT 網上中籤率爲 1.97%，網下中籤率爲 1.83%。華夏越秀高速REIT和建信中關村產業園REIT分別上市於2021年12月的14日和17日。兩者在上市初期漲幅驚人。按收盤價計算，華夏越秀高速REIT上市首日漲幅爲22.76%。建信中關村REIT上市首日則出現“一字板”，漲幅爲30%。

基金君關注到，首批REITs在上市首日大幅上漲後，上市第二天均出現了不同程度的下跌。但與第一批REITs不同的是，第二批REITs在上市後則出現資金熱炒的情形。華夏越秀高速REIT上市首日漲幅爲22.76%，第二日開始的漲幅分別爲7.85%、1.36%、2.79%，在上市第5天開始出現下跌，跌幅爲6.58%；建信中關村REIT則在上市首日封板，上市後第2及第3天的漲跌幅分別爲7.26%、-3.43%。也從側面證明瞭，資金熱捧不會持久，價值迴歸纔是結局。

在當前節點來看，我國的公募REITs產品具有稀缺性，在證券、基金、信託公司、保險多方資金介入之下，市場情緒嚴重過熱。但拉長維度來看，REITs是一種適合長期持有的配置型資產，並不適合交易性資金過度炒作，因此投資者需警惕REITs交易過熱後回調的風險。

總的來說，基礎設施REITs爲投資者增加了一類新的投資標的，也拓寬了社會資本投資渠道。但是投資者們應注意，儘管由於當前REITs產品具有稀缺性，加之項目較爲成熟優質，短期過熱出現超額回報，但也應當審視自身的風險偏好，瞭解清楚底層資產的特徵和性質，警惕REITs交易過熱後估值迴歸理性的風險，審慎的參與REITs市場投資。