本文來自：深圳樓市熱線

深圳不久前才出了個大學區制，待徵求意見通過之後在全市推行。

一月之間，深圳的學位房和學區房應聲下跌。

為了給熱點學區二手住房降温，合肥又出手了。前天（8月24日），合肥住房保障和房產管理局連發兩條新政，分別是《關於深化學區房調控政策的通知》和《關於建立熱點學區二手住房交易指導價發佈機制的通知》。

從8月25日起，暫停市區範圍內擁有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中學、合肥市屯溪路小學、合肥市第三十八中學、合肥市和平小學學區範圍內購買二手住房，同時，還將建立熱點學區房價格指導機制。

這兩條新政，有何特殊之處？

我們來劃重點：

第一，定向對合肥市第四十八中學、合肥市屯溪路小學、合肥市第三十八中學、合肥市和平小學學區範圍內住房限購；

第二，建立熱點學區房價格指導機制。

對比多個城市調控方式，定向調控、專門出台熱點學區指導價，合肥的作業別出心裁。

特別是《關於建立熱點學區二手住房交易指導價發佈機制的通知》的附件中，附上了具體實施範圍：一共16個區域32所小學+初中均被納入其中，官方將一一出台對應的小區指導價。

這個比深圳的二手房指導價更下沉。

昨天（8月25日）還有一則消息信息量很大，就是北京市召開了“教育‘雙減’工作新聞發佈會”，會議上“教師輪崗”成為各界關注焦點。

新的學期，北京將大面積、大比例推進幹部教師的輪崗，並實現學區教育集團等區域內交流輪崗全覆蓋。

一是校長層面，交流輪崗的對象為公辦學校正、副校長。二是教師層面，交流輪崗的對象為公辦學校在編在崗教師。

除此之外，在校際、集團之間，甚至區域之間，通過雙師課堂等方式將優秀的老師、學科課程和作業佈置向薄弱學校和地區輸出，促進教育優質均衡。

這對於已經遭受重大暴擊的北京學區房意味着什麼？相信你懂的。

接下來如果全國效仿，又會如何？

先回到合肥。很多人會問，為何這次會是合肥？

背靠上海與江浙，作為長三角的合肥，這幾年，和東莞一樣GDP表現亮眼。

最大背景是，合肥要做國家綜合科學中心，抱負很大，國家給足政策、給足資金。

所以去年以來，合肥的二手房價格增幅不小，相關統計數據顯示漲了將近19%，事實上已經和深圳、杭州旗鼓相當。而從合肥市近五年房價數據來看，合肥市二手房均價五年時間上漲了65.90%。

（2021年3月安徽省16城二手房均價排名）

早在今年4月，合肥就被住建部約談，房價調控壓力山大。

這樣的消息，深圳業主會不會很熟悉？

事實上，這不是合肥首次對學位房出手了。

4月6日，合肥出台樓市新政八條，包括實行市區學區內成套住房入學年限政策，加大租賃住房建設力度，嚴厲打擊各種房地產市場亂象。

合肥還是首個明確把學區劃為限購範圍的省會城市。

為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為，合肥新政進一步收緊了部分區域二手住房限購政策：

暫停在合肥市區範圍內擁有2套及以上住房的合肥市户籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區範圍內購買二手住房。

新政中明確被列入限購範圍的學區包括了廬陽區9個學區，蜀山區6個學區以及經開區2個學區。

除了明確限購的學區，合肥市發改委、教育局、公安局、金融辦、房產局等多部門聯手，推出“6年內只能享有學區內小學一個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位”的入學年限政策。

這有點類似深圳的學位鎖定政策，但力度更大。

據澎湃新聞報道，據有關方面調查，市場上有部分不良中介機構握有二三十套學區房，他們利用經營貸全額購買，再通過高賣高買，誤導學區房業主和為子女學業焦慮的家長。

在合肥，有錢也不一定能搶到學區房。

今年以來，學區房正成為一線城市及強二線城市調控樓市的重要抓手之一，包括整治學位房虛假違法廣吿、懲戒中介機構炒學區房、對入學指標嚴格限制等舉措。

這次合肥的定向精準調控，效果還需要觀察，但的確令人耳目一新。深圳會不會抄作業，針對四大、八大名校出手限購？

接着，我們再看看合肥市是怎麼建立熱點學區二手房交易指導價發佈機制的

“以住宅小區為單元，委託專業機構參照近兩年實際成交均價，綜合評定交易指導價，適時對外發布，引導市場預期。”

今年2月，深圳二手房指導價政策對全國樓市調控影響很大，深圳本身樓市也應聲下探。

合肥此番針對學位房的指導價，算是在深圳基礎上的一次創新。

不過業內人士指出，通過指導價變相提高首付對學位房交易影響有限，因為很多家長為了孩子可以一次性或接受高首付。

更有效果的，應該是在平均教育資源上下功夫。

讓我們將時間往回撥到4月30日召開的政治局會議，這次會議對於學區房是一個分水嶺

會議明確提出：“防止以學區房等名義炒作房價”。

8月1日，深圳市人大常委官網公示了《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》。

條例大篇幅提及“教育優先”，特別是條例中“大學區改革”的條款，被外界解讀為針對深圳學區房“史上最全、最強”的一次全面降維打擊。

北京此次召開的“教育‘雙減’工作新聞發佈會”，將大面積、大比例推進幹部與教師輪崗，目的是實現學區教育集團等區域內交流輪崗全覆蓋。

和北京一樣，深圳也提到了將建立義務教育學校教師交流制度。但是深圳尚未給出具體執行方案。

北京市政策出來後，相信深圳很快也會有大動作。

此前，深圳市體制改革研究會副會長兼祕書長、《條例》研究和起草組成員熊義剛表示，“大學區如果執行得好，會在一定程度上降低房產與學位的‘捆綁’。”

市場已經做出反應，最近深圳百花學區的一套法拍房，經過兩次拍賣才成功拍出而且成交價已經大大低於二手指導價出台前的高峯時期。

雖然是法拍房（學位被用過，所以一拍流拍降價後二拍才成功），但也一定折射出買家接盤學區房的態度。

所以，一年之內，我們都不太建議高位接盤學位房，特別是頂流學區房。

北京大面積、大比例推進的幹部教師的輪崗，如果深圳跟進力度一樣大的話，對學位房的打擊必然明顯。