路過的

作者：路過的

8月2日凌晨，東莞市住房和城鄉建設局等八部門發佈了《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》。

《通知》（“莞八條”）列了幾個重點，格隆匯樓市經整理摘錄如下：

1、優化土拍規則，提高土拍門檻。

“限房價、控地價、提品質”，非房企不能買住宅用地，聯合競買的房企出資比例不得低於50%；嚴查購地資金來源（須為自有資金）。

解讀：這條對開發商的影響比較大。聯合競買的出資比例不得低於50%，説明只允許2家房企同時合作；對購地資金的監管也加強了，要求穿透核查，全部須為自有資金。

“競品質”是近日杭州最新的土拍制度中提到過的，同時要求現房銷售，後者沒有出現在東莞“莞八條”中，説明東莞目前還是準備實施預售制。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，庫存低、土地價格高、土地市場熱、市場預期不穩、開發商看好、深圳需求外溢，這是東莞樓市調控面臨的最大壓力。控制住地價上漲，房價就穩了。

他進一步指出，去年以來東莞出讓了一部分高價地，這部分高價地塊在今年下半年可能會形成新房供應；同時，近期東莞開始增加用地，但部分區域出讓的地塊價格比較好，這兩方面因素可能會推高市場對房價上漲的預期。

2、法拍房限購，同時暫停向個體工商户銷售商品房。

解讀：這條堵上了法拍房的漏洞，將成交數量不多的法拍房也納入限購住房。

東莞個體工商户比較多、民企數量多， “暫停向個體工商户銷售商品房”則代表對經營貸的進一步管控，嚴控經營貸流入房地產領域。

3、新入户家庭買房需要連續1年社保，入户半年則需要半年社保；騙社保買房取消合同，5年內禁止在東莞買房。

解讀：這條以東莞社保為依據，提供2種認定方法，最大限度地保護了新入户家庭不被政策誤傷。同時，對於部分購房人騙社保買房的行為加以禁止，並限定5年內不能再在東莞買房，意在避免炒房行為。

4、嚴格審核購房首付資金來源，從嚴查處消費及經營用途貸款違規流入房地產的行為。

解讀：這條是從購房首付的源頭來查處信用貸、消費貸、經營貸是否違規流入房地產，只要首付來源沒問題，對購房人基本影響不大：

其一，防止過度加高買房槓桿，以後首付流水“自有資金或者是直系親屬”的審核會更加嚴格。其二，切斷部分 “養流水“”代持”等炒房行為。

5、增值税免徵年限由2年上調為5年。

解讀：這條主要是延長了二手房交易的增值税免徵年限，從“滿二唯一”變為“滿五唯一”，加大交易轉讓成本。

根據中介報價，東莞7月二手房成交均價在每平2.3萬左右。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，將增值税免徵期從兩年調整到了五年，這是熱點城市的普遍做法，也是為了打擊炒房客，鼓勵剛需買房的重要舉措。

據東莞不動產交易中心統計，松山湖6月二手房成交均價為4.26萬/平方米。

由此推算，一套位於松山湖、成交滿2年但不滿五年、建築面積100平的房子再次交易時，按照5%的徵收率，其税費將從0上調為21.3萬元。

6、建立二手住房成交指導價，引導銀行合理發放貸款。

首次將商品房認購環節納入監管，建立購房意向登記系統，熱點樓盤公證搖號選房、積分排序選房，熱點住宅樓盤限售由3年延至5年，嚴打“經營貸”“消費貸”“茶水費”。

解讀：這條是“莞八條”裏殺傷力最大、影響最大的一條。

自“莞九條”（2020年7月）、“莞六條”（2021年2月）發佈以來，東莞新房市場成交量在2021年2月出現最低點，較2020年12月的最高點（8462套）下降了78.6%；二手房成交量同樣較“莞九條”出台時下滑了81%。

距離“莞九條”發佈一年、“莞六條”發佈半年，彼時被誤傷的新入户剛需至此正好有了購房資格，這部分購房需求還將緩慢釋放出來。

此前“莞六條”只是完善二手住房網籤交易價格發佈機制，如若“莞八條”效仿深圳建立二手住房成交指導價，東莞二手房市場將會繼續降温，成交數量有所下滑。

當然，參考全國多地的過往情況，購房人後續還需警惕“陰陽合同”、捆綁銷售等可能出現的情況。

李宇嘉指出，二手住房成交指導價是熱點城市未來普遍會實施的政策，東莞樓市將會逐漸過渡到存量房為主的時代。

將商品房認購環節納入監管是學習深圳，可杜絕倒賣房號。

7、實行房地產經紀機構備案制度，落實經紀人員職業資格制度，強化經紀人員實名制管理。

將開發商、中介機構、住房租賃企業以及相關個人的違法違規行為納入全國信用信息共享平台，對嚴重失信企業及法人、個人納入黑名單管理。

解讀：經紀機構備案和經紀人實名制有利於規範地產中介行業的發展，黑名單管理制亦加強了對地產經紀從業人員的管理和處罰。

8、完善公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。堅持小户型、低租金，注重職住平衡。

解讀：完善住房保障體系，保障“雙困”家庭、新市民、青年人和人才的住房需求是近幾年來全國範圍都反覆強調的一點。

值得注意的是，“莞八條”明確提出“堅持小户型、低租金”，説明今後的保障住房的建築格局將會以小户型為主。

同時，“加大公租房貨幣化改革力度，逐步將公共服務行業從業人員納入貨幣補貼範圍，探索加大對承租市屬住房租賃企業房源保障對象的補貼力度”説明公租房將進一步擴大覆蓋羣眾。

但以隔壁的深圳為例，有限的公租房項目目前仍難以覆蓋符合條件的申請人員，搖號、排隊想來是無法避免的。

“自去年八月份以來，東莞出台了多個調控文件，調控的主動性、持續性、主觀能動性很明顯，‘一城一策’開始落地。

如果去年以來的各項政策能夠真正落地，特別是能管控出土地和資金，讓源頭的成本能夠降下來，進而穩定住預期，樓市降温在情理之中。”李宇嘉如是總結。