花旗研究报告指出，东亚银行(00023.HK)管理层对香港商业房地产(CRE)前景保持谨慎，并表示2025年下半年可能出现客户评级下调的情况，但管理层指出香港CRE贷款组合具有高担保比率和健康的贷款价值比率(LTV)。2025财年信贷成本预计与2024财年持平，意味2025年下半年信贷成本将持续高企。花旗予东亚银行目标价11.6元，评级「中性」。 报告表示，尽管近期HIBOR有所反弹，今年下半年净利息收入(NII)仍可能按半年下降，集团最新净利差为1.67%，低於2025年上半年的1.88%。非利息收入在下半年可能保持强劲，但难以完全抵消净利息收入下降的影响，认为短期内资本回报的上行空间有限，因管理层为未来不确定性保留了资本缓冲。 花旗表示，东亚银行在今年上半年报告了25亿港元的减值支出，其中70%与内地及香港CRE相关，花旗估计东亚内地商业地产不良贷款比率约为20%，不良贷款覆盖率为46%。香港CRE不良贷款比率为7.5%(相较於2024年下半年的约6%)，不良贷款覆盖率为15%。香港CRE担保贷款组合的平均贷款价值比为55%(相较於2024年下半年的53%)，超过90%的担保敞口贷款价值比低於70%。2025财年信贷成本预计与2024财年持平，受到客户进一步评级下调、抵押品价值下降或内地CRE贷款进一步重组的推动。