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美联集团(01200.HK)主席黄建业在回顾时指出，地产代理行业正饱受「四高、四低」8大负面因素夹击，面临失业潮及吉舖潮，美联集团旗下美联物业虽然截至今年11月底的一手市占按年上升，但是集团仍然因中国业务受封城及其他与新型冠状病毒疫情相关之措施，以及买家对预售未完工楼盘失去信心所导致之恶劣市场环境所影响，加上本港物业成交「断崖式」急挫，导致业绩出现重大亏损。料本港楼市彻底复常仍须等待中港全面通关、经济复苏、市民信心恢复，以及息口见顶「四盏绿灯」齐开通后才出现。预期明年市况仍然波动，交投或于农历新年后出现小阳春，如今年内四盏「绿灯」齐开，全年楼价料小幅度反弹约5%，全年交投则因为购买力累积及「低基数效应」而回升。代理行业仍然挑战重重，相信明年1月份农历新年前会有更多代理失业，更多分行将关门结业。 黄建业预期，楼市正处于「寻底期」，有待站稳阵脚找寻回升「支持点」，楼市复常料需时，主要原因是通关太迟，楼市早于2021年反弹时「透支繁荣期」的购买力，单靠「内需」难以长期支持高楼价及高成交，近期出现的高价商业物业以低价成交，以及「启德」地王以「时光倒流价」批出，其实都反映本港楼市及代理行业皆未摆脱最坏时刻。紧接而至的农历新年是传统楼市淡季，料「年关难过」，明年1月代理行业的失业潮及吉舖将迈向高峰，甚或继续拖累其他地产相关行业，负资产上升甚至拖慢经济复常。由于业主减租幅有限，预计租金将继续高企，代理行业的生机，一是转型发展数码代理，大力发展线上业务；二是经济及楼市复常。 黄建业表示，明年首季极可能是本港楼市的转捩点。四盏「绿灯」之中，中港通关已近，整体利好香港，但是对楼市的长远影响，还看全面通关对提振经济的作用。如经济平稳向上，绝对会带动楼市向好。现时已有部份新香港人及「聪明钱」偷步入市「执笋盘」，预期本港楼市受到通关刺激，加上发展商重拾推盘步伐，成交会于农历年后恢复一定畅旺，并带动二手市场，出现「小阳春」，而且估计成交会较以往畅旺。惟须留意，中港通关既吸引国内人来港买楼，亦或令部份滞留国内的业主能够来港放卖，以换取资金周转，或抵销通关部份动力，购买力消耗后未得补充，楼市或回归沉寂，买卖双方料观望2月份《财政预算案》。 黄建业相信，《财政预算案》会是通关之外，本港楼市的另一重要关口，冀特区政府提出具体措施，加力吸引外商来港投资，加速经济「疫后重生」。虽然特首李家超在首份《施政报告》中提出多项吸纳人才来港政策，并于近期落实，但措施推出太迟，落后主要竞争对手，对经济及楼市的刺激作用尚待发酵。他建议政府放宽按揭措施，2,000万元以下物业可借9成；调高至500万元或以下物业只需付100元印花税，帮助更多上车人士；将15%的新住宅印花税(New Residential Stamp Duty, NRSD)税率回复至双倍印花税DSD。 至于息口走势，黄建业预期，如明年四盏「绿灯」齐亮，楼市价量将回升。惟因为冰封过久，相信短期反弹力度有限，暂时难复往昔繁荣期。估计全年楼价或升5%；成交方面，预计明年一手成交将按年急升约七成半至1.6万宗水平；同时带动二手成交按年升约三成半，有望达至5万宗的水平，升幅看似显著，主要是基于「低基数效应」，相信短期内交投未复苏至高峰。 美联集团副主席黄静怡表示，即使已尽力争取，业主们只给予有限度的租金宽减，美联的业绩无可避免大受影响。惟集团已实施一切可能的措施，以提升竞争力及减省成本，并已收成效。现时，以美联品牌经营下的香港员工共4,600人。集团于2016年已启动「数码革新工程」，线上业务已进入收成期，加快迈向「数码代理」的发展。今年VR楼盘及KOL视频全年制作量齐创历史新高，线上广告效率提升五倍。