龙华，全深圳最不缺房子的地方，光明在它面前，都只能称呼一声大哥。

根据深圳房地产信息网数据显示，2021年，龙华预售面积889486平方米，预售9197套新房住宅，占据全市之首。

光明预售面积870824平方米，预售8860套新房住宅，位居全市第二。

但在成交上，得调换一下位置，2021年光明新房住宅成交6598套，龙华新房住宅成交6235套。

两者相比较，龙华供应比光明大，成交却比光明少，说明了光明的房子更受欢迎。

这几年的光明风头正盛，处于深圳西部热点片区，顶着“世界一流科学城、深圳北部中心”的头衔，全区限价5万/平，可以说，光明占据天时地利人和。

而龙华，既无概念，又无房价优势，昔日“宇宙中心”的名号也正失去光环，现阶段的龙华干不过光明，也属正常。

但，这并不意味着龙华不能买，相反，龙华成熟的居住氛围是光明无可比拟的，所见即所得，尤其是深圳北-红山片区，颜值、配套、学区，都非常抗打。

深圳北商务中心实拍

随着深圳北-红山片区的3个限价盘陆续动工，对于龙华的期待，红山将会替龙华扳回一局。

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核心区两宗限价地

红山片区的两宗限价地块，都是被中海拿下。A811-0344地块命名为中海学仕里，A817-0614地块命名为中海闻华里。目前两宗地块皆已动工，分别来看一下。

1、中海学仕里

项目处于红山片区核心位置，距离地铁4号线、6号线红山站约700米，旁边是红山的标杆楼盘金亨利都荟首府、汇龙湾，以及有名的深高北校区。

地段决定了项目的配套，首先从交通上看，距离红山站、深圳北站都不算远，约600-700米，步行范围内；红山站是4号、6号线交汇，深圳北站是4、5、6号线交汇，又是深圳大型高铁站，未来还有城际铁路，基本上出行不用愁。

教育资源上也是一大亮点，项目处于深高北校区范围内（具体以教育局为准），前段时间深高北扩建的新址距离项目也就相隔一条马路。

商业配套方面，挨近红山6979商业中心，吃喝玩乐都可以满足。

再来说价格，项目毛坯限价7.82万/平，加上装修约8.3万/平，这个价格很有竞争优势，旁边的金亨利首府、汇龙湾，指导价9.05万/平；

成交情况，据中介反映，去年4月金亨利首府87平成交价1230万，折合单价14万/平，目前报价基本在12-15万/平。

与周边二手房对比下来，项目有4-5万/平的价差，可以预见，中海学仕里将是抢手山芋。

以上是项目优点，缺点当然也有。比如，项目体量小，总建筑面积7.66万平，其中还需配建2.3万平租赁住房，再加上公共配套，实际面积更小，预计可售套数不会超过千套。

中海学仕里实拍

另外，项目的位置在地铁高架旁，以及高铁穿行，届时少不了地铁、高铁噪音的影响。

2、中海闻华里

2020年，上塘地铁口的中海汇德里开盘，均价7.14万/平，当天即售罄。

这次，距离上塘地铁站约1.1公里的中海闻华里又来了。项目处于4号线红山站、上塘站的中间位置，紧挨着龙光玖悦台。

交通方面，项目距离地铁红山站约900米，上塘站约1.1公里，略有不便。

教育资源，一路之隔是龙华实验学校，算不上强势，在龙华属于中等偏上。

商业配套，项目靠近天虹购物中心、以及在建的星河costco，不缺商业。

关于房价，项目毛坯限价6.98万/平，带上装修约7.4万/平，周边二手房华业玫瑰四季馨园指导价7.38万/平，星河传奇花园二期指导价6.9万/平。

实际价格，华业玫瑰四季去年真实成交价9万+/平；2020年，龙光玖悦台开盘均价约9.05万/平（带精装）。

以此比较，项目有将近2万/平的价差，值得期待。

缺点的话，出行略有不便，地铁站都在1公里左右；项目靠近主干道，以及地铁高架，噪音影响比较大；周边有大片城中村，整体面貌较为一般。

中海闻华里实拍

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A806-0394地块

该地块靠近深圳北，位于民治街道民塘路与民丰路交汇处西北侧，去年被保利竞得，毛坯限价7.05万/平，加上装修约7.5万/平。

保利A806-0394地块实拍

目前项目正在施工状态。根据地块招标施工总承包信息一览显示，项目已命名为龙誉花园。

值得注意的是，项目处于深外龙学区范围内（具体以教育局为准），正对面就是去年被广而告之的龙悦居四期，因为带深外龙学位，63平户型最高被炒到750万。

龙悦居四期实拍

不过调整之后，该学区房逐渐走向理性，现在同户型成交价约540万，折合单价8.57万/平，接近8.36万/平的指导价。

以此参考，保利项目仍有1万/平左右的倒挂红利，当然，龙悦居四期本质是保障房，保利项目是商品房，同样的学区资源，品质更好的商品房溢价会更高，实际倒挂力度可能更高。

除了有倒挂，保利项目在其他方面也不差。交通方面，项目距离深圳北站约700米，步行范围之内，但距离白石龙站约1公里，略远。

教育资源，项目所在的学区有玉龙学校、深圳外国语学校（龙华学校），后者属于名校分校。

商业配套，距离最近的是深圳北站的缤果空间，其次是在1公里左右的玖龙荟、星河coco city。

项目缺点，两条地铁高架，分别是4号线和6号线，另外，铁路在侧，噪音的影响加倍了。

结语

3个项目分析下来，各有优缺点。

中海学仕里，倒挂最大，约4-5万/平，名校学区资源，但体量太小，同时受地铁、高铁噪音影响；

中海闻华里，倒挂约2万/平，3个项目中距离地铁是最远的，同时受地铁噪音影响；

保利A806-0394地块，倒挂约1万/平，3条铁路穿行，噪音影响最为严重。

综合比较下来，3个项目共有优点是，地段都不差，倒挂明显；缺点是都在铁轨旁，受到不同程度的噪音影响。

这几个项目算得上龙华最优质的了，目前都在动工中，如果顺利的话，今年下半年有望入市，打算在龙华置业的朋友，可以重点关注下。