今天一觉醒来，全国楼市又变天了。

杭州几十万人失去房票、北京对离婚买房打补丁、成都围堵转让赠房漏洞、东莞拒绝“双社保”办房产证......

一天之内，四城出现“强调控”，这意味着，全国正在无差别打压楼市，再想用野路子买房，行不通了。

既然野路子买房行不通了，最直接体现就是买房名额变得越来越贵。

最近南山黄金地段稀缺新盘正东名苑，放出风声，大概率会在今年下半年开卖。

在首套名额很珍贵的当下，每走一步都要很谨慎，那么正东名苑值不值得选？

楼市正发生翻天复地变化，买房需要清醒认知，所以今天就说说，骑猪英雄实地探访后对正东名苑的判断，先甩个人看法：六层以下，我不跟！

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占尽地段优势，绝无仅有的小户袖珍盘

这几年，南山的新房子，有多稀缺大家有目共睹，特别是黄金地段的小户型。

所以一有新盘，大家基本都心心念念。

作为深圳市阳光华艺地产有限公司开发的正东名苑，虽然开发商实力不怎么扎眼，但胜在面积小，上车容易。

（正东名苑项目参数）

目前从流传出来的户型图来看，面积段大约在42-90平、复试120-140平，并且面积小于90平的户数有494户，占了绝大部分。

在南山，800万如果不是新房，选房是非常尴尬的。

拿着800万，能买什么样的房子？

800万勉强能选在深大地铁站旁边科技园南外大冲学区的深南花园三房。

而前海片区，好一点的学位是买不到的，只能选前海花园三期的电梯房。

后海和蛇口就不用想了，基本都是千万起步。

所以正东名苑，在总价上有优势，刚需800万都能轻松上车。

并且就目前同地段的新房情况来看，会是这几年少有的新盘，特别具备地段优势。

骑猪英雄实地探访，最大的感受是，地段好，是真的非常好。

地处南山中心区，去哪都方便，距离11号线南山站大约500米，距离9号线南山书城大约400米。

目前还有12号线南宝线创业路地铁站在建（明年竣工），距离大约是450米。

（在建12号线）

如果是自驾，往西走到宝安中心区自驾大约28分钟，东往到福田金融中心自驾约26分钟，南走到蛇口自驾约20分钟，北走到留仙洞总部基地自驾约20分钟。

正东名苑除了自带的1万平米的底商，周边有成熟的商业，可以满足基本的生活需求。

买东西出小区，就可以看到很多小店铺，小超市。

（周边小商铺）

楼盘距离大一点的商场也不是很远。

去海雅缤纷广场步行不到800米，去茂业百货大概是930米，去海岸城购物中心步行大概需要共1.5公里。

虽然新房学校是不确定的，但是按照学区划分，和就近入学原则，旁边贴着就是向南小学，出小区左拐还不用200米。

（向南小学）

初中属于在海岸城购物中心旁的南二外学府中学学区，在南山属于中上等水平。

所以整个项目，上学方便，上班方便，上车也方便，放在整个南山来说，很难再找到第二个。

2

占尽地段优势，反而上车很尴尬

骑猪英雄看过那么多的盘，要说最可惜的，非正东名苑莫属。

项目占尽地段优势，却愣生生搞出“水帘洞只能住八戒”式的尴尬。

这么好的地段，项目优点和缺点突出的一样明显的，骑猪英雄还是头一回见。

看看项目效果图，项目小归小，但麻雀的五脏六腑都齐全，感觉还可以，有写字楼，有底商，感觉要是上班就在小区写字楼里办公，“钱多事少离家近”的梦想，指日可待。

但去过现场，就会发现，项目设计的实在太可惜了。

首先楼盘没有小区，楼间距较小，容积率6.4偏高，2楼空中花园面积只有2842.2平，非常小。如果想要宽阔一点的活动场地，最近的是去附近的文心公园。

（项目沙盘）

（项目二层花园实拍）

其次，布局尴尬，小区出入门口窄，周边马路非常窄，车库出入口的道路也很窄。

有多窄？去过现场的人可能才会明白。

在2栋A座的出入口正对面就是南光村二期旧村改造办公室。

结合项目的平面图和实拍图，我们可以明显感受到出行的必经道路，又窄又乱。

所以出行特别容易堵车，特别是靠近南光商业街的道路以及车库入口的道路。

虽然在南山高峰期哪里都堵，但如果是打算考虑自住，道路问题一定要重视。

骑猪英雄有朋友家买在了龙岗，有一回下雨堵车，眼睁睁看着家门口，回不去。从十点一直堵到半夜两点才到家。

谁也不想买房子了，天天被堵在家门口吧？

第三点，骑猪英雄不得不说的是，周边垃圾站设定得一点都不客气。

住宅入口向这的南光商业街有三个垃圾站点，一个南光城市花园垃圾收集点，一个小区内部的垃圾站，还有一个是南光垃圾转运站。

（南光城市花园垃圾收集站）

（南光垃圾转运站）

骑猪英雄实地考察当天，即便垃圾站清理的很干净，还是有不少异味。

所以靠近南光商业街的低楼层户型建议谨慎考虑。

还有就是，如果对居住品质很有要求的，要注意，楼盘东南向为城中村+小高层6层左右住宅，西南为南光城市花园，加上楼盘自身比较密集，部分户型光线会被遮挡。

也就是说，至少在选房的时候，6层以下的户型要考虑遮光和臭味的问题。

最后，值得提醒的是，如果是处于投资考虑的，一定要想清楚。

开盘价格坊间都猜测价格大概是9万/平，因为南光城市花园的二手参考价是94700元/平。

但骑猪英雄查看周边二手楼盘成交的历史价格发现，鸿瑞花园去年11月份成交的单价超过了10万/平，龙泰轩今年1月份成交的单价去到了8.4万/平。

这样的话，出现倒挂的可能性就不是很大了。

没有倒挂，骑猪英雄身边心水这个楼盘的朋友说，那就看看旧改空间，南光村那一片这么旧了，未来会有旧改。

但骑猪英雄想说，旧是旧了点，但周边五六层高的村民楼或者厂房，有些还翻新过，拆迁旧改的难度很大，未来的事很难预知。

所以作为自住的楼盘，在没房挑的情况下，可以多考虑，但是以投资眼光出发的，就要多掂量掂量了，毕竟深圳楼市的风向已经在悄悄发生变化。

3

总结

最后，文章篇幅太长，做个总结。

优点方面

1、商业配套都足够。

2、前往各就业区都很方便。

3、南山低总价上车盘

缺点方面

1、项目体量较小只有4栋，容积率6.4偏高，2楼空中花园非常小，没有小区

2、周边房子都很旧，景观很差，至少6楼以上景观和视野才会比较好

3、周边大陆窄，容易堵车，特别是靠近南光商业街的道路，还有车库入口道路

4、确实楼间距很密集，跟回迁房也挨得很近

5、小区出入门的辅路略窄

6、南光商业街有三个垃圾站点，一个南光城市花园垃圾收集点，一个小区内部的垃圾站，还有一个是南光垃圾转运站。

7、片区老旧，旧改难度大，和周边相比，价格差不是特别明显。