最近深圳新房開盤，又刷新記錄！

昨天（8月19日），龍華觀瀾的住宅項目山水華庭意向登記名冊出爐，108套住宅，只有24批客戶，這是深圳新房開盤近三年以來，入圍人數最少的一次。

作爲深圳東部，樓市一直不瘟不火，新盤遇冷實屬正常，但意料之外的是，中籤率約450%，入圍比例1:0.2，熱度似乎比市場想象的更冷。

明天（8月21日）就是項目正式選房的時間，趁着還沒有正式選房，格隆匯樓市團隊去實地考察了一趟，回來後只有一個結論：建議入圍的24批客戶珍惜錢包和名額。

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看看周邊和配套，感覺是第二個“錦順名居”

最近半年深圳的新盤，開盤成色越來越不夠給力。

龍崗的頤璟名庭入圍比例達到1:0.54，去化三成左右；

龍華的錦順名居入圍名單、搖號結果不在網上公佈，去化2成左右；

寶安的山海御園入圍比例1:0.61，當天只賣出500套左右，去化3成左右；

雲科府作入圍比例1:0.69，當日只賣了大約900套，棄選率達到15%，成爲光明成績最差的新盤。

當大家都認爲，這樣的入圍比例已經是非常沒有熱度的了，不成想山水華府的熱度更低，入圍比例只有1:0.2。

不僅如此，連入圍批次也是深圳新房近3年開盤歷史上最少的。

108套房子只有24人登記，有網友預感，山水華庭會是“第二個錦順名居”。

爲何大家都不看好這個盤？

騎豬英雄去過實地後，總結有兩方面原因：

一方面是二手房網籤套數三連跌，頭部法拍房流拍，學區房降價沒人要帶來的多米諾骨牌效應，導致市場普遍冷淡。

另一方面是山水華庭本身存在克服不了的缺陷，位置既不好，配套也欠缺，甚至也沒有預期。

山水華庭位於位於深圳市龍華區觀瀾街道環觀南路與平大路交匯處，位置偏遠。

項目大約2.8公裏外就是東莞鳳崗，距離最近的地鐵4號線牛湖站也要1.6公裏，而且還被周邊大量的農民自建房包圍，進出項目都要進村。

（百度地圖測量到鳳崗逸昊工業區的距離約2.5公裏）

（山水華庭正門，背後是農民自建房）

（山水華府必經小道）

（君子布河旁燃氣站）

（山水華府附近的君新路15號田心小區）

（山水華庭旁是一家傢俱廠）

如果從項目到南山，福田的中心區，通勤選擇駕車必經清平高速、南坪快速或者玉平大道、五和大道以及珠三角環線高速，耗時將近1個小時。

周圍的公交站點不算多，如果選擇公交地鐵，則需要一個半小時，並且中途需要公交換乘地鐵，距離最近的公交站是君子布村口公交站。

不僅如此，項目沒有配建底商，2公裏範圍內也沒有什麼大型的超市，距離觀瀾湖新城也有2.8公裏，日常居住生活不是十分便利。

地圖上顯示，附近有個洪陽百貨，實際上就是一個10平米都不到的小賣部。小賣部旁邊還有個振興批發商城，但批發商城更多的是批發飲料、礦泉水等。

另外，項目自身只有兩棟，沒有幼兒園，也沒有花園、球場等社區功能性配套設施，車位也不夠，220戶只有180個停車位。

所以有人調侃是“無地鐵，無花園，無商業”的“三無盤”。

2

遠期“博舊改”可能會失望

山水華府，雖然位置比較偏遠，但有人覺得周邊舊改項目衆多，未來價值會有更新，想“搏一搏”。

比如距離項目700米左右，是由深圳市泰錦長基房地產開發有限公司主導的君子布君新舊改，舊改方向也已經確定是以居住、商業等功能爲主，目前已進入拆遷階段，未來片區的城市面貌會有更新。

但現實與想象會有差距，舊改的項目往往推進多年，也沒有成熟落地，比如南山的白石洲推進10年至今都還沒有完全改造完畢。

而且即使改造更新完畢，片區內的格局也很難打破。

根據[觀瀾東地區]規劃，片區內目標和定位以“傳統優勢製造業爲基礎，以高新技術、研發創意及旅遊休閒產業爲發展方向、風景優美、人文薈萃、配套完善的花園式城區”、“以面向觀瀾及平湖地區中小型高新技術及研發創意產業、傳統優勢產業及相關生活配套功能爲主，兼具服務全市的旅遊、休閒及度假功能。”爲方向。

說白了，就是片區內會作爲觀瀾或者平湖高新技術及研發創意產業的輔助，未來發展既搞工廠，也會保留郊區的面貌大搞旅遊項目。

所以從片區法定圖則上可以看到，在山水華庭的周邊，會有諸多工業用地、倉儲用地性質的地塊。

與此同時，山水華庭周圍的四類居住用地也不少，在城市總體規劃中依然保留，也就是說，片區內未來很長一段時間內依舊會是“村民自建房+大量工廠、倉庫+少量的商品住宅”的格局。

目前山水華庭開賣的均價是4.7萬/平，總價區間約300-500萬，精裝交房，但是對比片區內，沒有多少優勢。

因爲雖然項目周邊二手住宅並不多，但距離相對比較近的是中森公園華府以及奧宸觀壹城小區，每平米單價相差並不明顯。

去年4月中森公園華府的歷史成交單價大約是4.8萬/平，而去年7月奧宸觀壹城的歷史成交單價大約是5萬/平。

所以價差空間並不特別明顯，如果出於投資考慮的，可能明天正式選房下手就要慎重了。

當然了，項目也不是完全沒有可取之處。

觀瀾作爲冷門的片區，這幾年入市的項目並不多。

面積段爲66-104平，相對南山、福田、寶安的新房上車總價較低，首付三成，最低約95萬就可以上車深圳。

不到100萬的上車首付，對很多希望定居深圳的“硬”剛需來說，是上車的救命稻草。

而且項目直線距離845米的德風小學是區一級公立學校，對面爲潤澤學校，規模爲45班，1404個學位，分27班九年一貫制學校和18班培智學校兩部分。

學位充足，教育方面也不用太擔心。