本文來自格隆匯專欄： 斑馬消費，作者：楊柘

潮汕商人，個個浪（厲）險（害）。

不過，大多數潮汕地產商大多低調務實，喜歡悶聲發財。

自上世紀80年代改革開放以來，催生了一批草根地產商的崛起。黃楚龍的星河地產、黃茂如的茂業集團、紀海鵬的龍光集團以及郭英成的佳兆業集團等，在持續20多年的房地產狂潮中，逐漸成爲中國房地產發展史上不可忽視的羣體。

這些來自潮汕地區的地產商，幾乎精準把握住時代變革中的各種紅利機會，最終成爲人生贏家。

深圳是這些弄潮兒的風水寶地，他們通過廉價的荒地、城中村改造以及接手爛尾樓等，迅速攫取財富，又奔赴下一個商業機會。

發跡

時至今日，潮汕地產商已成爲中國房地產行業不可忽視的勢力，尤其在日益火熱的大灣區房地產市場，他們敢拼敢幹又習慣於悶聲發財。

這些潮汕籍地產商皆出身草根，他們從建築施工、修橋修路等基礎性工作慢慢積累資源，逐漸崛起。

星河地產創始人黃楚龍來到深圳較早。在1979年的普寧縣，他還是一位缺少文化、無技術專長的小鎮青年。

當年，他從270多公裏外的普寧來到深圳，在工地上找到一份泥水匠的工作餬口。1988年，黃楚龍開始單幹，做了個小包工頭，承包一些小型勞務，幾年後才涉足房地產行業。

與黃楚龍有着相似路徑的，還有龍光集團紀海鵬、聯泰地產黃振達以及中州地產黃光苗等。這也成爲潮汕籍地產商初創時期的一個明顯特色。

潮汕人有着東方猶太人之稱，踏入房產開發行業，與時代滾滾洪流不無關係。

1992年南巡講話之後，昔日漁村深圳成爲中國改革開發最前沿，土地價值飆升。在這片投資熱土之上，屬於潮汕籍地產商人的時代，才緩緩拉開帷幕。

不過，相比彼時實力雄厚的國企，潮汕籍企業的能力還比較弱小。黃楚龍1992年設立深圳怡和公司，在上千家房地產企業中表現平平。直到1994年開發完成祥和花園、怡和樓項目之後纔有起色。

同爲普寧籍，茂業集團老闆黃茂如發跡，靠的是其父在1980年代購得深圳布吉一塊土地。

當時，黃茂如六兄弟殺豬賣豬肉的生意紅紅火火，在南巡講話之後，就再也坐不住了。老父名下布吉那塊土地，成爲黃茂如兄弟介入房地產業務的起點。在那塊家傳的土地上，黃氏兄弟開發的首個住宅項目茂業城至今矗立。

在潮汕籍地產商行列裏，龍光集團紀海鵬的發跡有些特別，在設立建築企業龍光建安之前，紀氏兄弟就已在汕頭經營建材和醫療器械，小有所成。

佳兆業集團郭英成三兄弟雖出身粵東的揭陽，但早年就移居香港，靠什麼挖得第一桶金迄今鮮有認知。在公開場合，郭英成對外統一表述是，“未從事房地產生意之前，我們在潮汕一帶從事貿易及工業生意，因爲看到同鄉做房地產生意，也就參與進來。”

上世紀初，姚振華從華南理工畢業後襬攤賣菜，後來在深圳成立蔬菜實業公司，蔬菜連鎖超市的生意越來越大，1995年到1998年，在福田區開出11家蔬菜超市。那時，深圳福田區中心城區的住宅地產開發剛剛開始。

發展

在改革開放40年裏，深圳從大工地變身國內一線城市，人流不斷涌入。

人多、地少，造就了這座城市房地產市場格局。黃楚龍成立深圳怡和公司後不久將公司名更名爲星河地產，推出的星河住宅系列，因爲地段好、品質高，成爲深圳住宅市場的標杆產品。

2003年，黃楚龍出手拿下深圳中心城區一宗土地，涉及酒店、購物廣場以及住宅，形成豐富的多業態開發格局。

同年，在汕頭城中村改造中掘得第一桶金的紀海鵬兄弟倆，也動了挺進深圳的心思。龍光建安從汕頭南下300多公裏豪擲2.86億元，拿下寶安區中心地段一處土地，正式加入深圳房地產開發大潮，也正式拉開在大灣區的擴張序幕。

相比其他潮汕籍地產商，龍光集團進入深圳市場較晚，但頻頻拿下地王，刷新了外界對這個汕頭龍頭地產商的固有印象。

同時，龍光集團向外界展示了其速度。2004年業務擴至嶺南重鎮佛山，2007年之後，持續在大灣區、珠三角不斷拿地佈局。2008年，龍光建安更名龍光地產，2011年將總部從汕頭遷址深圳，併成爲中國百強房企。

地產黃金十年，向來低調的黃楚龍也迎來機遇，作爲深圳第一代“墾荒人”，2005年再次在住宅領域斬獲成果，在深圳房地產行業普遍困難時期，星河丹堤項目逆市勁銷8億元。黃楚龍不僅再一次成功，而且星河品牌更加深入人心。

紀海鵬落子深圳寶安之時，鴻榮源集團賴海民已在此盤踞多年。早在上世紀90年代，賴氏三兄弟在尚屬關外的寶安區拿下多宗荒地，推出第一個住宅項目弘雅花園，首次嚐到房地產暴利的滋味。2008年，鴻榮源集團擬借殼ST蘭光上市折戟。

1998年前後，姚振華通過菜籃子工程用地的機遇獲得中港城地塊，成爲他的首個地產項目。2001年，中港城項目完工出售，均價超過7000元/平方米。

記者發現，在衆多潮汕籍地產商中，茂業集團黃茂如如有神助，成爲最早登上富豪榜單的人。2003年，黃茂如主導開發深圳地標建築“世界金融中心”，並在次年登上中國百富榜第19位，那年他才38歲。

崛起

從事蔬菜連鎖超市業務出身的姚振華，在房地產領域經驗並不豐富，早期地產項目寥寥。

繼中港城項目之後很久，纔在2009年推出寶能太古城。與中港城不同，位於深圳後海的太古城項目，主打豪宅產品，專攻富人消費羣體。

當年，太古城1736套住宅，銷售額達48億元，刷新了當年深圳住宅銷售紀錄。太古城成爲深圳豪宅標杆，寶能集團也被外界譽爲豪宅專業戶。

在這之後6年裏，寶能集團在低調中崛起，先後在全國各地佈局將近60個地標級項目。

佳兆業集團的崛起，應該歸功於郭英成對爛尾樓的執着。

依靠1999年接手桂芳園、2003年接手“子悅臺”，兩次將爛尾樓運營成爲熱銷樓盤，爛尾樓大王的名聲遠揚。

2009年，佳兆業集團赴港上市，首次對外披露公司獲得土地儲備方式。在佳兆業集團成立後的很長一段時間裏，郭英成主導拿地的方式不是在一級土地市場參與招拍掛，而是靠收購爛尾樓、與其他開發商合作開發。

公司在招股書裏提到，2005年底至2009年9月，公司收購13個項目公司控股權，獲得廣州金茂、錦城山莊、惠州佳兆業中心等13個項目權益。

除了爛尾樓，公司對參與城市舊改項目同樣情有獨鍾。2013年，在全國擁有近40個城市更新項目，佔地1400萬平方米，其中在深圳項目佔地面積就有470萬平方米。鹽田三村、四村、西山嚇村和社排小布村等，均爲公司拿下的舊改項目，且被列入深圳市十二五規劃重大項目。

2013年，舊改項目爲公司貢獻239億元銷售額，約佔公司銷售總額的30%，該業務的毛利率超過50%。

廣東梅州籍的朱孟也靠舊改業務成爲廣州“地主”。在深圳，真正算得上“大地主”的是鴻榮源集團，其在深圳有1000萬平方米的土地儲備，寶安、前海、光明和龍華，均有公司落子的項目或者土地。

隨着深圳龍華新區的加速發展，鴻榮源集團在龍華當地落地15個項目，成爲這家潮汕地產商的“糧倉”。

分化

佳兆業集團熱衷參與舊改，以較低成本獲得充沛的土地開發資源，從而獲得較高的利潤回報，爲公司打開業績上升通道的同時，也埋下隱患。

2014年底，佳兆業集團及郭英成捲入官員貪腐案件，郭避走香港，在售房源被鎖定。

如果沒有鎖盤（在售房源被鎖定）風波，佳兆業2014年完成300億銷售目標毫無懸念。

2013年，佳兆業集團已是國內房企一匹黑馬，受鎖盤及涉腐事件波及，佳兆業的黃金時代戛然而止，也給房企們敲響了警鐘。

龍光集團同樣警鐘長鳴，自2003年以來，公司先後深圳及大灣區城市頻頻拿下地王項目，憑藉豪宅住宅產品銷售保持在業內較高利潤水平，伴隨監管限價等政策出臺，公司的優勢漸漸被削弱。

去年，龍光集團第三年出現毛利下滑。2018年至2020年，毛利率分別爲33.73%、31.55%和30.01%。

與此同時，公司啓動的去家族化，高管層面人事持續動盪不堪，隨着傅明磊、吳劍、馮徵等一大批明星職業經理人接連出走，更讓外界懷疑公司戰略是否有可持續性。

同屬潮汕商人的朱孟依的合生創展集團，在2004年就成爲中國內地首家銷售過百億的房企，隨後，以200億押注京津新城遭遇資金鍊困境。2008年朱孟依長達9個月協助有關部門“調查”，企業發展嚴重滯後。2013年，朱孟依交權給女兒朱桔榕，退隱幕後。

現在看來，在潮汕籍地產商中，唯有黃楚龍的星河地產是一股清流。多年來，黃楚龍一直秉承“有多少錢，辦多大事”的理念，企業發展全靠自有資金，成爲潮汕房企的另類。

黃楚龍選擇了一條最爲穩健的發展之路，但擴張的速度相對較慢，在深圳穩住腳跟後，纔開始在廣州、惠州落地項目。

除地產業務，潮汕籍地產商們的商業版圖正逐步向金融領域延伸，姚振華借道保險業務擴充金融版圖，朱孟依家族拿下珠江人壽牌照，併入股廣州農商行；黃楚龍拿下陽光保險，入股深圳福田銀座村鎮銀行等。