最近深圳新房市場出現了拐點，打新似乎不如想象中的火熱了。

6月20號尖崗山開盤的萬科都會四季，1306批客戶選856套，沒賣完；

6月23號龍崗布吉的佳兆業壹都匯開盤，373套住宅393人入圍，公開九折賣房；

6月28號羅湖銀湖新盤縉山府二期，推出住宅套數404套，認籌人數相比一期（推出住宅407套）下滑......

那麼接下來的西部新盤還值不值得打新？

傳聞位於西麗科教城的匯城茗院，總價1000萬+一套即將入市。

騎豬英雄今天冒着雨去實地調研一番，接下來我們一起來看看探訪的結果。

匯城茗院項目由深圳市匯城房地產開發有限公司開發。

公司成立的時間不久，2014年03月成立的，是一家深圳本地公司，由四家公司出資參股成立，實繳資本爲1000萬元。

雖然成立時間短，但在深圳開發過的住宅項目已經有十餘個。

比如一直入市呼聲，備受矚目的海德園就是由深圳市新潤園房地產開發有限公司、深圳市新活力實業發展集團有限公司、深圳市常源實業股份有限公司聯合開發。

除此以外，還有海雅園、橄欖綠洲家園、時代星居、雲棲西岸閣、愛琴灣山莊、漢園茗院、僑城北文體中心。

所以就企業開發經營實力來說，

匯城茗院佔地面積爲26931.16㎡，小區建築面積爲55299.1㎡，總房源數380套，車位共500個，綠化率爲30%，容積率2.01，後期自帶2500㎡商業。

（匯城茗院地塊）

項目高層棟數4棟（3棟東南向，1棟正南向），聯排別墅12棟，先推兩棟，120套房源，分佈在1棟1單元（2梯3戶）和2棟1單元（2梯2戶）。目前項目已開放展示中心，具體入市時間待定。

（匯城茗院效果圖）

（匯城茗院沙盤圖）

（攝於2021年6月29日）

（滑動可看）

項目最大的優勢是資源景觀優勢，8樓以上西北方向可看西麗湖水庫景觀，東南方向則是西麗大學城景觀。

（匯城茗院西北方向）

而東北方向是深圳動物園以及西麗高爾夫鄉村俱樂部，所以項目整體，除了1棟1單元朝西北方向的戶型，其餘朝東北方向的戶型，只要8層以上基本都能看到圳動物園以及西麗高爾夫球場的景觀。

（匯城名苑西北向，攝於2021年6月29日）

但低層的聯排別墅，只有兩三層，視野反而比較差的，前有硅谷人才公寓等建築，後有自身高層住宅。

（攝於2021年6月29日）

（攝於2021年6月29日）

（匯城茗院聯排別墅，背靠高層住宅，攝於2021年6月29日）

（匯城茗院輔路對面的低層建築及硅谷人才公寓，攝於2021年6月29日）

1000萬+的豪宅別墅，將來開賣了，騎豬英雄有點好奇，哪個土豪願意被小區高層住宅業主天天圍觀喝咖啡、打麻將的？

另外，小區沒有獨立花園，公園資源需要共用麗水路對面的桃花園。

（桃花園，攝於2021年6月29日）

項目1棟1單元旁還有一個垃圾站，未來居住，1棟1單元西南向的戶型有可能聞到垃圾臭味。

（攝於2021年6月29日）

（攝於2021年6月29日）

（攝於2021年6月29日）

所以綜合項目本身來說，

匯城茗院位於西麗湖路與麗山路交匯處西南側，步行約324米可到地鐵7號線西麗湖站B出口。

（西麗湖地鐵站B出口，攝於2021年6月29日）

通過7號線，一站可到達西麗站。未來西麗地鐵站將會建成西麗交通樞紐，集國家鐵路、城際軌道、城市軌道等多種交通方式爲一體，建成後將超過深圳北站，成爲深圳最大的綜合性交通樞紐。

公交出行方面，1公裏範圍內約有10個公交站，距離最近的是動物園和西麗湖地鐵站公交站，距離大約350米左右。

快速路方面，匯城茗院距離沙河西路約1公裏，驅車約7分鐘可進入道路。

不過就項目自身來說，小區各個門口面向的道路，未來有堵車風險。

項目朝向創客公寓方向的門口，面向“Y字形”路口，旁邊輔路路面比較狹窄，只允許兩輛小車通行。

而面向深圳市消防支隊的門口，約50米處也是“Y字形”路口，道路是二車道，將來也有一定的堵車風險。

（匯城茗院門口，攝於2021年6月29日）

（匯城茗院門口，攝於2021年6月29日）

（匯城茗院門口，攝於2021年6月29日）

（匯城茗院門口，攝於2021年6月29日）

所以項目的綜合區位交通，

目前匯城茗院周邊缺少大型醫院、大型商場、菜市場或者步行街區。

商業配套方面，西麗的幾個主要商業綜合體都在一公裏以外，距離最近的是益田假日裏商場，約1.1公裏。

項目的主要道路周邊，只能找到一些小商鋪。

（德意名居二期底商，攝於2021年6月29日）

（西湖林語1棟底商，攝於2021年6月29日）

教育配套方面，項目對口的是平山小學以及麗湖實驗學校初中部，目前教育質量存在一定瓶頸。

但平山小學在2016年被南山區第二外國語收歸，2020年學校宣佈正式拆除重建，未來教育水平還有一定的提升空間。 

所以就教育及商業配套來說，

匯城茗院所在區域位置的規劃充滿想象力。

2020年5月19日《南山區推進西麗湖國際科教城建設三年行動方案(2020-2022年)》和《南山區西麗湖國際科教城2020年重點項目清單》審定通過。

今年4月20日，在“2020年度南山區經濟突出貢獻企業TOP峯會”上，圍繞“一軸一帶三組團”的總體城區發展格局，南山規劃佈局了十大重點發展片區，其中就包含了西麗湖國際科教城。

根據規劃，西麗湖國際科教城將成爲粵港澳大灣區的原始創新策源地、核心區，未來將會匯聚着深圳最高端、最有創造能力的人羣。

所以就區域價值來說，

西麗這幾年入市的項目不少。

比如京基·御景峯2019年開盤均價8萬/平；

金衆麒麟公館2020年開盤均價8.85萬/平；

寶能城2020年開盤均價8.3萬/平；

遠洋天著2020年開盤均價8.38萬/平。

去年11月5日，寶能城東區三期C座選房，共68套住宅產品，戶型建面約253-421㎡，均價98500萬/㎡。

匯城茗院如果是毛坯出售，或將參考寶能城東區三期的備案價，大概在8.8萬/㎡左右，但具體需等備案價公示，以開發商官方公示爲準。

二手方面，匯城茗院周邊有1997年建成的麗島名苑，也有2006-2010年間建成的德意名居、桑泰丹華、學城綠園、西湖林語等。

其中，2020年11月德意名居掛牌均價約10萬/平，2020年11月西湖林語掛牌均價約爲11萬/平。

所以就新房和二手之間的價差方面，

通過實地探訪，匯城茗院整體優缺點並存。

項目優點：

1、項目高低配設計，高層採光和視野很好

2、項目周邊綠化景觀好，環境清幽。

3、項目主打觀景，高層西北看西麗湖水庫，東南看西麗大學城景，東北方看深圳動物園及西麗高爾夫鄉村俱樂部

4、可享受周邊大學城配套，緊鄰清華，哈工大等高校研究院。

5、價格和周邊二手存在一定差距，總價不低，適合剛需置換羣體

6、有低層聯排別墅，能與土豪做鄰居，

7、項目緊挨消防大隊，能夠最大程度得到消防保障

項目不足：

1、高低配會造成高層住宅密度相對較高，低層別墅被高層環繞，居住生活存在隱私性問題

2、未來西麗片區其他規劃落地後，留仙大道大概率會堵車，項目幾個出入門口也會有堵車風險

3、項目缺乏自帶花園，只能共享附近的桃花園，公共娛樂活動一定程度上會受到限制

4、周邊商業暫時跟不上，距離片區商業開發成熟還有一定時間

5、學校配套一般，沒有幼兒園，小學是平山小學，初中是麗湖實驗學校初中部

6、總價高，不適合剛需羣體

7、1棟1單元旁有垃圾中轉站，中低層日常居住可能會受垃圾臭味影響

所以結合【開發實力】、【項目本身】、【區位交通】、【項目配套】、【區位價值】、【升值空間】等多方因素，匯城茗院最終的綜合得分是——

匯城茗院高層住宅即將封頂，預計下半年入市，你準備好和土豪做鄰居了嗎？

注：圖片爲格隆匯樓市實拍，使用請註明來源，否則視爲侵權