踏入四季度，港股新股市场又将随着多个行业巨头的登陆而再次热闹起来。

今年，港股市场物业股成为一大热门，大部分物业公司都取得了不错的表现，截止8月12日，涨幅超过一倍的企业包括鑫苑服务、中奥到家、永升生活服务等7家公司。

物业股受到资金追捧主要受益于两大因素，一方面在于疫情刺激下，凸显了社区管理的重要性，也带来了政策层面对物管企业发展的支持，抬升了市场对板块未来成长的预期。另一方面，宏观经济不确定性加大的背景下，物业股具有抗周期性，避险情绪扰动下，引来了资金强势布局。

物业股在二级市场不断表现的同时，今年港股市场也迎来了物业股集体上市潮，截至目前已经有包括建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务等在内的多家物管企业成功在港上市。物管企业纷纷上市反映出整个行业不断发展成熟，与此同时亦与整个行业竞争加剧的趋势不无关系，那么当下行业内的机会在哪里？什么样的物管企业有望在行业中持续领先，此前合景泰富旗下合景悠活递交招股书，这家物业企业在行业内颇具特色，在此不妨予以重点探讨。

一、物管行业标兵，成长性突出

合景悠活为国内综合物业管理服务供应商，其由港股上市地产公司合景泰富集团(01813.HK)分拆而来，公司于去年9月注册成立，在筹备上市前进行了一系列的重组和股权关系调配。合景泰富物管业务最初发展于2004年，一开始主要提供住宅物业管理服务，2006年将服务范围延伸至商业物业管理，2007年布局全国多元发展。

受惠于合景泰富集团地产业务的发展，合景悠活业务实现了快速增长，截止2019年末，合景悠活在中国37个城市或自治县拥有106个住宅物业，在管总建筑面积达1830万平方米，订约管理158个住宅物业，总合约建筑面积为2940万平方米。公司在管商业物业有30个，位于中国8个城市或自治县，在管总建筑面积达330万平方米，订约管理33个商业物业，总合约建筑面积为450万平方米。

凭借在物业管理领域连续多年深耕，公司整体业绩增长表现也较为亮眼，2017年至2019年，合景悠活的营收分别为4.6亿元、6.6亿元和11.2亿元，年复合增速达56%；净利润分别为4415万元、7968万元和1.85亿元，年复合增速达到105%。公司有着领先行业的盈利水平。

物业管理作为房地产开发的下游产业，通常对于开发商有较强的依赖，这是由于行业属性所决定的。就公司的营收结构来看，合景悠活业务发展与合景泰富的关联性依然较强，这与行业内大部分公司存在共性，不过从趋势来看，公司正在积极对外拓展，未来有望逐步降低对母公司的依赖程度。

就公司未来在物管领域的业务成长性来看，可以从如下两个层面分析。

首先，从行业层面来看，物管行业整体而言仍然相对较分散，市场集中度不高，未来资源向头部企业聚集将是大势所趋，因此对于具备较强综合实力的企业，行业加速洗牌带来的红利将不断在其业务发展中得到体现。合景悠活在行业内有着较为领先的业务优势，未来将充分受益于这一趋势，实现快速成长。

其次，就公司自身而言，合景悠活一方面能够依托母公司在地产业务的快速增长获得相应的资源，持续夯实自身根基，而另一方面公司积极对外扩充的能力也在不断增强。伴随规模提升，尤其是上市后带来的资本、品牌效应，公司在行业内收并购的优势也将进一步凸显，有望获取更多的优质资源，打开成长空间。

二、多重优势加持，支撑长期发展

接下来重点探讨合景泰富在行业中所具备的几大优势：

1."全业态智慧服务运营商"

物业管理除了传统的住宅物业外，还包括众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物业学校物业等。多元的物业管理体现的是一个物业管理企业的综合运营实力，尤其是相较于住宅以外的其他物业管理，往往具有更强的专业性，因此进入壁垒也相对较高，且需要运营商具备较强的资源整合能力和管控能力。

就合景悠活而言，其覆盖了包括住宅、商业综合体、写字楼、产业园等在内的多种物业业态，公司在全业态运营能力上处于行业领先水平。而得益于此，公司在物业管理行业的综合能力也将更强，未来在物业管理社会化、市场化、专业化的发展趋势中也将明显受益，不断扩展自身的成长边界和市场根据地。

2.经济中心城市的核心布局

合景悠活重点布局中国经济发达的四大核心区域：粤港澳大湾区、长三角地区、环渤海经济圈、中西部地区及海南，共37个核心一二城市。这些区域往往拥有较高的经济发展水平，对物业管理的需求旺盛，同时更关注物业管理的质量，在此布局将有利于物管企业拓展更多优质的项目资源，并形成良好的品牌效应，在提升企业在当地市场竞争力的同时，也将有助于未来不断对外扩张，扩大自身的管理和服务半径，以此支撑企业长期良性发展。

值得一提的是，此次合景悠活上市后也将加快区域布局，按照该公司的计划，其将专注于粤港澳大湾区和目前深耕的市场，但也务求增加在长三角地区、中西部地区、海南以及环渤海经济圈一、二线城市的市场份额，可见公司正不断加码对核心区域的布局，推动企业不断迈向新台阶。

3.强劲原生动力自主创新发展

合景泰富地产规模的扩张是助推合景悠活服务规模扩张的重要动力源所在，合景悠活紧跟地产企业的发展节奏，依托集团的力量，充分发挥协同效益，多年来凭借扎实的运营和服务能力，以强劲原生动力不断拓展业务版图。未来这一趋势还将不断延续，公司在借势母公司扩张力度下，不断实现服务规模的快速增长，与此同时还将进一步加快兼并收购速度，积极外拓，助力企业规模提升。

4.科技、人才、服务、资本，凸显企业活力

从科技层面来看，技术赋能物业管理企业将有助于提升企业的运营效率，达到降本增效，同时也将带给居民更加优质的服务体验，巩固物管企业的核心竞争力。合景悠活在加速多元业务开展、积极培育新的盈利增长点的同时，通过智能化和创新业务，挖掘出了巨大的成长潜力，公司通过人脸识别、骏天眼、EBA设备管理系统、一合平台等智能科技，为客户打造未来型智慧社区，其实现了居民服务需求与物业服务的精准匹配，能够及时快速的响应业主需求，为业主提供优质服务品质，而得益于此，公司的口碑和品牌效应也在不断增强，在行业中的竞争力持续提升。

从资本层面来看，物业管理企业的扩张需要资金的支持 ，合景悠活积极拥抱资本市场，不仅将得到广泛的资金来源，还将有助于其在规范化和市场的运作标准中提升自身的管理效率和服务治疗，同时获得一定的品牌效应，促进公司未来规模扩张和资源整合。

最后，就服务和人才层面来看，物管行业作为一个服务型行业，高度注重服务质量和从业人员质量，合景悠活秉承以客户服务为中心的理念，为客户提供超越期待的优质服务，赢得同行及客户的广泛赞誉。与此同时，公司经验丰富的管理团队以及能力卓越的员工也保证了优质服务，带动了企业竞争力的提升。

三、上市后有望开启成长加速度

从行业角度来看，未来物业管理行业的投资价值前景巨大，其中主要的逻辑为：1、物业管理业务集中度提升；2、线上线下产业升级，即社区增值业务带来的加速变现。

从物管规模来看，当下，物业管理行业仍然是一个以规模称王的赛道，因此，最终未来能够在行业内活的滋润的一定是那些在规模上占优的头部企业。而从行业发展特性来看，目前大多数领先的企业，多数依赖的是母集团在物业开发端的"输血"。不过从长远来看，真正体现物业管理服务质素的一定是其对外拓展的能力，而伴随房地产行业进入白银时代，住宅领域的机会也将逐渐看得到天花板，而非住宅领域，在城镇化趋势推动办公楼需求释放的大背景下则是一个更为广阔的蓝海市场。然而这个赛道细分门类多、门槛也相对较高，较为考验物管公司的综合实力。

就这一点而言，对于合景悠活这类有着长期深耕和多元业态服务优势的企业，其借助品牌优势和市场口碑将更容易在这一领域实现拓展。尤其是公司在登陆资本市场后，其借助资本、品牌等多重优势，未来在规模上进一步发力，同时不断完善管理业态，其在行业的成长空间也还将更具期待。

此外再从增值服务来看，目前物业企业往往会通过提供物业增值服务创造多元收入来源，合景悠活当前在这一块已经形成了一定的优势，成长动能也表现的十分强劲，2019年社区增值服务的收入达到1.55亿元，2017-2019年复合增长率216.4% 未来借助增值服务的发展驱动公司商业模式的创新与转型，也将不断打开公司业绩成长空间。

四、结语

今年物业股整体表现靓丽，四季度仍具期待，一方面在于一众头部物业企业将相继登陆港股市场，优质的基本面有望引来资金关注，打新热情下，有望助推板块估值提升。另一方面，今年来，南下资金也在不断增持物业股，随着9月港股通调整，多支物业股也将有望被纳入，相信还将推动市场对板块的炒作情绪。此外，即使今年疫情之下，依然有十多家上市物业公司发布半年盈喜预告，物业公司优异的业绩表现，充分反映了抗风险性。

总体来看，合景悠活的上市响应了天时、地利、人和之势，相信上市后将会有亮眼表现，长期成长价值也具备较大看点，不妨予以关注。