来源：侏罗纪

前几天从祖国的最南端跑到最北端，沿着国境线游走了一圈呼伦贝尔塞外大漠，实现了多年夙愿，也有了对比强烈的房地产体验。

下面是我的游走的一些感受，有些数据未必是全面和翔实的，权做记录，请各位注意。

我每到一个地方，都会先去了解当地的房价。为什么这么做，在我看来，工业化之后，地球上最昂贵的东西就是（城市里的）土地（以及土地上面的房子），它是一个家庭一生最大的开支。所以，你到一个地方，只要了解一下在当地拥有一套住房需要多少钱，基本就对当地的生活成本有所掌握。

呼伦贝尔应该是世界上面积最大的城市，25.3万平方公里，相当于江苏+山东两省之和，广东省的1.4倍，126个深圳那么大。（但百度上却说，世界上面积最大的城市是巴西的阿尔塔米拉，16万平方公里。至于为什么这样，我就不清楚了）。

这样的城市，截至2018年常住人口一共是253.01万人，GDP1252亿。我查了一下，呼伦贝尔人口增长非常之缓慢，2016年252.76万，2017年252.92万。深圳的人口，是它的5倍多（官方口径），GDP是它的接近20倍。

从体验上讲，呼伦贝尔大到什么地步，那是完全不同的两个世界，南方的景观只能叫盆景。感觉当地人对距离的计算单位都是“百公里”，比如向导一张嘴说话都是：这里到那里200公里。我们平常讲，5分钟步行圈、1小时交通圈什么的，到这里人家未必听得懂。我开玩笑说，加个油都要跑100公里。

我大概走了如下这些“小城”，每到一处都会问当地的店主打听下房价情况（包括也去了哈尔滨），有些和均价未必一样。整个呼伦贝尔的整体均价也没必要知道，因为实在是太大了。

海拉尔区（呼伦贝尔市中心），面积1320平方公里，2018年常住人口28.6万，算是人口最多的区了，房价4000-5000块（安居客显示8月均价4565元/平米），上班族收入3000-4000块，差不多一月收入买一平。我的向导大概8年前买了一套，在比较好的学区，翻了1倍多。这里的奇景是，车库比房价贵，开发商在一层处会设一个带暖气的车库，面积大概18-20平米，1万/平米，地下车库就论个卖，10-15万1个。我后来大概明白了，一层的车库是按商铺价格定价的。居民买房还都不怎么贷款，像我的两个向导，海拉尔土生土长，多年来有不止一处的房产，但从不贷款。

满洲里市，中国最大的陆运口岸，中俄蒙三国交界处，所谓鸡叫听三国，外贸城市。面积730平方公里，有国门景区，还有那个非常著名的套娃酒店。这里的人口数据很奇怪，查了好久发现，2001年以来总人口数据一直是30万，但2018年户籍人口17.2万。2010年常住人口25万，户籍人口16.8万，大体来讲，基本是不怎么增长的。碧桂园、万达都有楼盘、商场开发。房价3000-4000块（安居客显示8月均价3900元/平米），查到在2005-2006年，房价大概是1500多块，当时是高过海拉尔的，10多年也是翻倍多。外向型经济，对外依存度极高，受2008年金融危机冲击深重，现在房价是被海拉尔反超。

根河市，中国最冷的地方，零下58度，面积590平方公里，房价2000多，带电梯3000，还有1000多的。

额尔古纳市，面积2.84万平方公里，人口8万，房价2000-3000块。

牧业四旗，新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、陈巴尔虎旗、鄂温克族自治旗，面积都是2-3万平方公里，没查到什么房价。

哈尔滨，省会，铁路运来的城市，大家说“投资不过山海关”的大东北。辖区面积5万平方公里，市区面积7000平方公里，建成区435平方公里，2018年常住人口1085万，城镇人口709万（人口差不多的东莞建成区逼近1000平方公里），房价1万（安居客8月均价1万/平米），好的像松花江景盘2万左右。

这么对比下来，感受还是蛮强烈的。房改之后20年房地产大周期，这就是中国城市的房地产差距：最南端10w+，最北端2000+（当然，像鹤岗更夸张）。

这里的房价看起来不需要担心大幅上涨，几乎有无限多的土地可以供给，唯一需要担心的，是未来人口增长不增长。尤其是外来的移民，用什么办法可以招徕他们过来，这是唯一需要担心的事情。

作为个体，同样的年龄，面对同样的周期，生活在不同的城市，钱投在不同的地方，时间长河浩荡流逝，最终每个人的财富变得完全不一样了。

在过去20年的大周期里，几乎所有的城市房价都在增长（因为城市人口都在增加，城市都在扩张），但不同城市之间的差别是如此巨大。在这最北端，房价也增长，但表现为增值个1-2倍（而且可能还是在无杠杆的情况下），考虑到GDP增速、M2增速，基本上为通胀式增长。而在三个都市圈，这个幅度变为10倍、20倍。如果再考虑到借贷杠杆，这种财富的变化对比，可以用不啻天壤来形容。在三大都市圈，现在是遍地千万富翁，而在这里，一套大房子也不过是30-40万。它的价格，与其说是一种增值，不如说一种成本，反映的是房屋建造成本的变化。也就是之前巴曙松讲的：大城市的房子才是资产，小城市的房子就只是房子。

这还是上一轮城市化的特征表现，大周期里，尽管有差别，但是基本大家还是都在赚钱的。下面的情况，也许就很难讲了。人口的增加缓慢，别的城市（比如都市圈内）人口继续在流入，而你的城市人口非但不再流入，反而有可能要下降。对未来的房地产预期，会产生怎样的冲击，已经在表现出来了。

这里面，比如像满洲里很有特征。同样是外向型，在金融危机之前，满洲里的房价也“异动”过，有那么几年，涨幅还是蛮可观的，超过海拉尔，追逼绥芬河，这些和东莞都差不多一样。但经历过金融危机，东莞转型了，展开了新一轮的“扩张”，满洲里现在看不到，绥芬河也看不到。房价尽管也一点点的升，但如上所言，基本都表现为建造成本的变化、通胀的反映。

我们经常埋怨房价难以负担，可是，像上面这些山河壮美、房价便宜的地方，要你去游玩那是心花怒放，但是要你去生活工作，却连想都不会想。房价10w+的城市，你打破头都想挤进去（再买一套），而房价2000+的城市，你却避之若蛇蝎（多便宜都不要）。

如果从这里面来提炼一些东西，就是：最终，房价的表现，是由城市来决定的。城市好，房价才贵，反过来，房价贵，城市才好，未必一直成立。摧枯拉朽的大周期里，我们会看到，你在城市的什么区位买房子不那么重要，但是你把票投给了什么城市，却显得非常重要。就是我们常说的，买房子就是买入一座城市，首先要买对城市，然后再买对时机。

城市之间的差别，有地缘（气候）因素带来的不同，比如上面这些地方基本都在俗称“胡焕庸线”的左上方，宜居性不强。比如深圳的崛起，香港在其中又居功至伟。

但也有增长方式选择带来的不同，这依赖于城市的管理层有更好的判断力和更高的管治水平，为城市寻找到更有持续性的增长能力。比如东莞在金融危机之后，也有可能会衰落下去，但东莞开始了艰难转型，还是渡过去了。很难说别的城市就不能再出现逆袭。

买房子，我们寻找的其实是那种：拥有可持续增长动力的城市。这需要判断，而且，很容易错。比如说看满洲里、鹤岗、鄂尔多斯、三亚，这些城市在某些时候，曾经都是房地产界的“网红”。但事实证明，它们是“题材股”，没有具备持续增长的动力。同样，对于近几年，有些城市因为棚改一下子涨得非常凶猛，也是一样的道理，最重要最重要的判断是：这座城市是否拥有持续增长的动力。棚改也许能够短期刺激一下，但你不能永远的拆下去。

当然，最简单、最傻的一个做法，胡焕庸线左上方的地方，都不要去。右下方的城市，再花时间研究就好了。

那么，深圳的奇迹能不能持续下去？

目前看，似乎没有什么明显的迹象显示它会终止，转向创新驱动的高层级发展模式很有希望成功。

当然了，马后炮的观点都很容易讲，放在时间的长河里，我们还是要表达敬畏。香港在过去的数十年里，都是全球的自由堡垒，是中国的骄傲，但是今天也在遭逢着有史以来最大的质疑——香港能避免衰落吗？深圳曾经创造了很大的辉煌，现在还在继续，但它是奇迹之一，不是独一无二，和深圳同样起身的芝加哥，也是很伟大的奇迹。

我的意思是，判断它是否具备持续走向伟大的能力，我们需要去跟进最新的情况，认真的研究。如果判断它的转型持续造好，那么就不需要担忧，反之，就要用脚投票。

放点图，大家周末愉快。