作者 | 卧风凌

来源 | IPO那点事

数据支持 | 勾股大数据

随着地产行业步入存量时代，分拆物业公司上市成为热潮。

对房企而言，分拆物业公司上市，不仅能增加一个融资平台，也能促使物业规模快速提升，确实是一个好方法。 

近年来，香港资本市场迎来物业管理公司上市潮，目前已经有10余家物业管理上市公司。仅在2018年，就有5家上市，分别是雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务。

融资受阻，从新三板转战港股

新三板门槛低，物业公司要上市并不难，据统计，目前在新三板挂牌的物业公司超过60家，但后续大多都遭遇到融资难的问题。

因此，从新三板转战港股市场或是A股市场的物业公司不在少数。 

2015年8月，花样年将物管业务彩生活(01778.HK)拆分登陆港股市场，开启了房企拆分业务上市的先例。 

2018年3月，永升物业（旭辉控股集团(00884.HK)旗下）终止新三板挂牌，同年8月向港交所递交IPO申请，12月正式登陆港股市场。 

2019年3月4日，蓝光发展旗下物业公司嘉宝股份向港交所提交IPO申请，并于6月10日通过上市聆讯，2015年，嘉宝股份曾挂牌新三板，证券代码834962，并于三年后摘牌。公司方面给出的退出理由，则是为配合业务发展及长期战略规划调整的需要，并综合考虑挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素。 

6月3日，保利地产发布了其全资子公司“保利物业”境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理的公告。此前保利物业曾于2017年在新三板挂牌上市，而在今年4月11日公告从新三板退市。 

港交所信息显示，6月25日，和泓置地集团旗下物业公司和泓服务集团更新港交所聆讯后资料集，独家保荐人为西证国际。曾于2月19日，和泓服务集团有限公司向联交所递交主板上市申请资料。 

和泓服务集团成立于2002年，是中国物业管理行业的知名市场参与者，提供物业管理服务、社区相关服务及物业开发商相关服务逾16年。根据中国指数研究院的资料，以中国物业管理综合实力计，于2017年、2018年及2019年，公司分别名列中国物业服务百强企业第58位、48位及44位。 

值得注意的是，和泓服务的前身泓升股份曾在新三板挂牌。2015年9月，泓升股份由北京戎翔航业投资有限公司更名为北京泓升投资股份有限公司，并完成改制。2016年1月，泓升股份开始于新三板挂牌。2018年4月，泓升股份终止挂牌。与其他地产上市公司拆分物业公司再上市不同的是，和泓置地集团本身并未上市。

市场份额占比低，增收不增利 

中国物业管理行业分散且竞争激烈，在行业龙头纷纷上市的过程中，物业管理行业呈现出“马太效应”。 

根据中指院的资料，于2017年，业内有约118,000家运营中的物业管理公司。于2019年，以于2018年管理的建筑面积计，物业服务百强企业的市场份额约为38.9%，而该公司的市场份额仅为0.03%。

财务数据方面，2016年、2017年及2018年，公司实现收益分别为人民币1.69亿元、1.96亿元及2.24亿元，同比增长14.29%；利润分别为人民币1873.4万元、2187.0万元、1686.6万元。 

2016年、2017年及2018年，公司物业管理服务的毛利率分别为24.0%、26.9%及31.2%；社区相关服务毛利率分别为50.7%、54.6%及54.2%；及物业开发商相关服务毛利率分别为15.9%、15.7%及15.6%。2018年物业管理服务的毛利及毛利率于往绩记录期间有所增加，主要原因为有关期间物业管理服务平均费率增加；及由于物业管理项目数目因业务扩张而增加。 

和泓服务的总订约建筑面积由2016年12月31日的6.8百万平方米增长5.8%至2017年12月31日的7.2百万平方米，并进一步增长13.3%至2018年12月31日的8.2百万平方米，2016年至2018年的复合年增长率为9.8%。 

目前在港上市的物业公司，仍难以完全摆脱业务上对母公司的依赖。 

于往绩记录期间，该公司的大部分收入来自物业管理服务，2016-2018年分别为人民币115.9百万元、人民币136.3百万元及人民币155.3百万元，占各年度总收入的68.6%、69.6%及69.2%。其中，就和泓置地集团所开发的物业产生的物业管理服务收益分别为人民币112.8百万元、131.4百万元及148.9百万元，分别占物业管理服务产生收益的97.3%、96.3%及95.9%。 

招股书显示，和泓服务的控股股东为刘江先生，他持有和泓服务95.48%的股份。

结     语

对比刚刚通过聆讯的物业公司嘉宝股份，2016-2018年，嘉宝股份在管建筑面积从24.2百万平方米增加至60.6百万平方米，复合年增长率为58.2%。

可以看到，相比知名房企旗下的物业公司而言，和泓服务集团的规模并不占优势。 

物管行业普遍面临天花板明显的问题，仅靠物业费难以实现业绩增长。虽纷纷赴港上市，各上市物业公司在资本市场的表现却参差不齐。

免责声明：内容仅供参考，请读者谨慎依此进行投资决策。