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本文来自格隆汇专栏：中信证券研究 作者：陈聪 张全国 刘河维

政治局会议在房地产领域最值得关注的内容，一是肯定了我国房地产市场供求关系发生了重大变化，这是未来对政策进行调整的客观基础，二是肯定是房地产已经是宏观经济层面需要留意的重大风险点，这为政策进一步加大对需求的支持奠定了条件。中信证券认为，房地产业向运营和服务转型的新发展方向没有改变，但短期对开发产业链也应该乐观。

▍事件：

2023年7月24日中央政治局召开会议，部署下半年经济工作。会议对新形势下的房地产调控相关工作进行了部署。

▍决策层指出我国房地产市场供求关系发生了重大变化。

调查研究是形成决策的基础。此次政治局会议定调我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，中信证券认为不是说个别城市出现供过于求，而是说全局来看房地产供给偏多，需求偏弱。在2023年之前，房地产要么是总需求过于旺盛，供给不足，要么是结构性供给需求不匹配，但当前的问题则是购房需求不足。中信证券认为，这一观点是符合客观实际的。由于房价的持续下行，二手房供给的不断增加，居民对未来信心不足，不断延迟刚性购房，或者取消改善性置业计划。中信证券认为，有了这个对房地产总供求的认知，优化一些限购限贷措施才有了可能。

▍房地产已经成为重点领域的风险，相关政策预计将积极应对。

中信证券的确认为，房地产不会成为短期拉动经济的工具，房地产政策不会重走2014年之后的老路。但是，根据国家统计局数据，2023年上半年全国房地产开发投资下降7.9%，商品房销售额同比增长1.1%。近期碧桂园等公司债券收益率大幅攀升，市场再度担心企业信用风险和交付风险。根据财政部数据，2023年上半年，国有土地使用权出让收入同比下降20.9%，地方现金回流继续减速，存量债务风险有进一步抬头的迹象。政策注意到了这些领域的风险，相信会积极行动有效防范风险。

▍政策工具箱仍有诸多选择，预计政策会沿着先长期后短期的思路展开。

中信证券认为，政策工具箱的工具选择依然丰富。根据中国人民银行数据，2023年上半年新发行个人住房贷款加权平均利率4.18%，较7月最新LPR折价2个BP。历史上看，个人住房贷款平均利率较之LPR(或基准利率)最大有160个BP的折价，中信证券认为按揭贷款利率至少还有50-100个BP的下行空间。2022年底公积金个贷率只有78.9%，如个贷率提升到90%将带来约1万亿元的增量住房信贷资金。不少超大特大城市还有不适应当前供求形势的住房限购限贷措施，具有放开的空间。

在政策路径上，中信证券认为政策会先出台一些长短兼顾的政策，后调整一些短期起效的限制措施。例如，中信证券认为政策选择了先推动特大超大城市的城中村改造，后考虑放开一些二线城市的限购，因为这种政策路径能够有效避免政策的叠加作用，从而推动市场复苏恰到好处。

▍风险因素：

部分房地产公司销售回款转差，资金链可能存在风险；由于房价已经出现了一定幅度的下降，房企（尤其是在低线城市布局的房企）2023年业绩可能会不同程度地低于预期；相关政策落地、执行进展不及预期。

▍行业长期向新模式转型并没有变化，但短期建议对开发产业链应更加乐观。

长期而言，中信证券认为地产行业大势已经生变，具备资产运营和空间服务能力的公司应更有机会，在核心区域的核心资产有核心价值。但短期而言，基本面的螺旋向下已经意味着房地产成为宏观经济的主要风险点。这反过来将推动政策有力干预，从而有望在今年四季度扭转市场不断浓厚的悲观预期。中信证券看好调整充分、估值有吸引力的高信用开发行业龙头，也推荐现金流稳健、基本面安全的物业管理蓝筹公司。

注：本文节选自中信证券研究部已于2023年7月24日发布的《房地产和物业服务行业重大事项点评一直面供求重大变化，政策将发力防风险》报吿，分析师：陈聪S1010510120047；张全国S1010517050001；刘河维

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