二手交易冰凍，新房迎來持續的入市熱潮。

10月，二手房成交量創下2012年3月以來最低值，僅1605套二手住宅，新房從“捂盤惜售”到扎堆開賣，不斷有“網紅”樓盤現身。

這種勢頭，還有越演越盛的趨勢。

而深圳進入11月僅僅5天，已經有5個住宅項目獲取預售許可。

包括深鐵懿府二期、臨海攬山御園、富通上舍、東海富匯、半山潤府一期（D區）。

其中，南山兩大豪宅鐵懿府二期、臨海攬山御園，前者均價10.3萬/平，後者均價11.3萬/平，雙雄爭霸，該選誰？

1

攬山臨海，最缺交通

作為南山少有的新盤，年年吹風入市，卻年年放鴿子。

從前年就傳出開放了樣板間，拖到去年才真正開了公寓樣板間。

但住宅卻一直拖到了今年11月份。網傳上流傳，熬走了好幾撥銷售，才等來最近的預售。

首批1棟251套住宅，均價11.3萬/㎡，主力面積116-226㎡，總價1075萬-2918萬/套。

同地段內二手住宅，實際掛牌均價大概在10萬/平—12萬/平，如蘭溪谷、水灣1979掛牌均價在12萬/平左右。

臨海攬山御園的位置非常獨特，名字中帶有“攬山”二字，確實也匹配，項目就位於南山山腳下，是天然的半山豪宅。

從水灣地鐵站D出口出來，進入水灣直街經過水灣1979右轉工業五路經過蛇口網谷萬海大廈，直行約5分鐘能遠遠望見臨海攬山的樓體。

（水灣地鐵站D出口）

但是在片區普遍豪宅化的情況下，臨海攬山御園在地段和配套方面，優勢就不那麼明顯了。

正是由於項目位於山腳下，所以有些顯得“被隱藏起來”的感覺。

項目正門出入，對着的是沿山路以及工業五路，但由於片區內規劃較早，道路顯得過於狹窄，與旁邊的蛇口網谷離岸數據中心以及附近的深圳貝賽思國際學校、萬聯大廈以及萬海大廈顯得格格不入。

日常早晚高峯出入交通擁堵，容易遇上堵車。

@格隆匯樓市實地考察當天，大約下午四點半開始，工業5路以及規劃一路便開始堵車。

而商業配套方面，自帶的商業面積只有8000平方米，沿着工業5路、規劃一路以及沿山路，周圍的商業特別少，即便有底商也是零零散散，不夠集中。

需要依賴附近萬海大廈部分小商鋪以及約590米處的水灣1979一里街坊商業。再大一點的商圈，需要去到一公里以外的花園城和海上世界。

所以@格隆匯樓市實地踩盤的最大一個感覺就是，項目樓棟間距小，小區綠化不多，商業少，容積率高，交通侷促，結合周的舊工業區和住宅區，很難讓人把項目和豪宅聯繫在一起。

但儘管如此，並不妨礙項目的稀缺性以及其他一些突出的優勢。

首先，項目位於蛇口南山山腳下，準現樓，交房速度快，有一定的限價紅利和性價比。

其次，教育資源豐富，有育才三小、育才中學、育才一小、深美國際學校和太子灣學校等，涉及到育才教育集團和國際學校超過8所學校。

再有就是，周邊已經有不少舊改，比如招商蛇口工業區沿山路片區舊改、招商蛇口工業區沿山路寶耀片區舊改等。

所以等舊改更新結束後，住宅區、工業園區就能和附近的蛇口網谷互相聯繫，將整個片區的面貌會升級為“高端商務+高端住宅”。

2

靠山豪宅，卻最缺商業

作為安託山、華僑城豪宅遍地的項目，和臨海攬山同屬南山近期少有的新盤，深鐵懿府二期要便宜1萬/平。

648套住宅幾乎全是東南朝向，均價約10.3萬/平，112-118平，總價區間1044-1353萬/套，毛坯交付。

東側是安託山，北側是深雲村，西側是南坪快速。

附近的二手房市場實際掛牌，深雲村約12.7萬/平，懿德軒約17.5萬/平。

@格隆匯樓市實探當天，覺得項目最可惜的就是北面被深雲村完全遮擋，東南向被安託山圍繞，靠近北環大道一側的出入通道狹窄侷促。

如果需要乘坐地鐵，則需繞過深雲村，走約570米才能到達地鐵。

而深雲村小區則有側門直接連廊深雲地鐵站B出口。

其次是商業配套欠缺。

項目自帶約2萬㎡的集中式商業，雖然可以基本滿足生活所需，但附近的深雲村自帶的底商也不足以支撐日常生活消費的需求。

大型商場要去到周邊的方大城、印力中心（山姆會員店）等，距離約4公里。

教育方面，項目自帶九年一貫制學校自帶1所36班九年一貫制學校和2所幼兒園。

馬路對面有中科院深圳先進技術研究院實驗學校（公辦九年一貫制）。

不過項目所處的地段，本身就自帶豪宅氣質，在安託山的東側，約2公里外，是另一個豪宅區，包含萬科瑧山府以及入市呼聲很高“海德園”。

3

總結

同屬南山新盤，目前還只是意向登記。臨海攬山11月6日截止登記，深鐵懿府二期11月7號截止登記。

所以趁着截止日期，根據實地考察的結果，最後總結一下。

1、地理位置方面，臨海攬山地處蛇口，屬於大前海片區，向南有郵輪碼頭，東行有深圳灣口岸，北上到達後海總部基地，價值更高。

2、景觀方面，臨海攬山背山面海，地勢較高，視野開闊，懿府二期既有三期遮擋也有深雲村遮擋。

3、交通方面，深鐵懿府二期被南坪、北環、高速環繞，四通八達，相對便利。臨海攬山靠山，就區內道路規劃相對狹窄，出行一定程度受阻。

4、商業配套方面，二者其實都沒有自帶大規模的商業體，但相對來説攬山更接近海上世界。

5、價格方面，深鐵懿府二期起價更低，更容易上車。

都是豪宅，臨海攬山精裝修，賣貴1萬/平，深鐵懿府毛坯交付，你們更喜歡哪一個？