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8月31日上午，万科通过线上举办2022年中期业绩推介会。

董事会主席郁亮、董事总裁祝九胜、财务负责人韩慧华、执行副总裁刘肖、董事会秘书朱旭等管理层出席。

据了解，万科上半年保持 " 绿档 "，经营性现金净流入 82.9 亿元，同比增长 22.2%；持有货币资金 1410.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和 626.4 亿元，覆盖倍数为 2.3 倍；净负债率 35.5%，连续 21 年低于 40%。

郁亮：住房刚性需求仍很强，房地产依然是十万亿量级的巨大市场

在发布会上，郁亮针对提出的市场形势问题作了解答，郁亮表示，从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

他表示市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落。7月以来，出现了"停贷"事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。

尽管7、8月数据出现了回落，但郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

举例而言，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。

市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

郁亮：在行业的冬天里要生火取暖！万科30%的房子交房即办证

在行业的冬天里要生火取暖，从万科来看，一直注重现金流，始终把安全放在第一位，对行业来说眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。

郁亮介绍万科在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。

在房子交付方面，郁亮表示，请客户放心，万科一直会保证交付和质量。过去一两个月，去全国走了一遍，就是去看交付情况，我们30%的房子交房即办证。安全是底线问题，今年我们要有八个字的工作要求，上半年马马虎虎，如何能走下去，关键是看我们的能力有没有上来。

在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

祝九胜：公司结合市场推出四大动作

在会上，针对上半年万科销售回落及毛利率影响问题。

万科总裁祝九胜表示：从上半年的情况来看，上半年的销售公司同比下降的结果，公司还是保持在第一阵营的地位。

他表示，下半年的销售业绩或者下半年的业绩会比上半年更好，这跟公司的动作有关系。公司结合市场情况接下来有四个动作：一是提升佣金结算的速度；二是调整销售激励政策；三是整合自身的销售力量；四是进行销售能力的短期培训和提升。

对于万科而言，此刻的首要的选择是确保经营安全，我们把稳定发展放在首位，毛利率承压是一个短期的现象，从长期来看，毛利率还是要回到一个社会平均的水平。

刘肖：确保经营的安全性比追求规模更重要

就万科投资策略及质量问题，万科执行副总裁刘肖表示：公司的投资策略长期还是比较稳定的，坚持量入为出，坚持仓位的合理，确保经营的安全性，比追求规模更重要。

万科在投资节奏上一直还比较从容，从量入为出及合理仓位来看，公司还是比较从容的。公司未结算的资源，包括在建的，包括还没有开发的一共1.37亿平方米，去年结算量大概在3570万平方米，能够满足未来3年以上的发展需求。

朱旭对上半年业绩及下半年工作方向进行了介绍。

上半年，万科保持 " 绿档 "，经营性现金净流入 82.9 亿元，同比增长 22.2%；持有货币资金 1410.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和 626.4 亿元，覆盖倍数为 2.3 倍；净负债率 35.5%，连续 21 年低于 40%。截止 6 月底，万科的存量借款综合融资成本为 4.08%，其中上半年新增融资成本 3.59%。

万科2022年上半年，实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。尽管上半年行业挑战巨大，万科的两大业绩关键指标依然实现了郁亮在年初所说的企稳回升。

业绩企稳回升的同时，万科依然保持了健康的财务状况。经营现金流为正，融资成本保持行业低位，信用评级业内领先。

上半年，万科保持“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%；截止6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。

1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%；万科有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。与此同时，万科继续保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

克服疫情对施工的不利影响，上半年实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。今年以来，万科竣工规模保持增长，实现竣工面积1443.7万平方米，同比增长17.8%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

扎实锻炼产品和服务内功，整体交付质量满意度98.5%。上半年，万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作。此外，为方便客户及时了解项目的质量管控和工程进度，万科通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式，与业主共建家园，参与客户超过3.5万人次， 整体交付质量满意度98.5%。

坚持量入为出，提升投资质量。上半年获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，从投资金额来看，一二线城市的占比达到95.6%，在手资源可满足后续发展需要。截至6月底，在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约13722.8万平方米。同时，万科参与了一批旧城改造项目，按当前规划对应总计容建筑面积523.4万平方米。

上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%,商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。万物云境外上市的方案也已于7月获得中国证监会核准。

万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。截止6月底，万纬物流在全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。

长租公寓方面，上半年，克服疫情对招租的不利影响，整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓已布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。