在沃伦•巴菲特投资房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT）时，他选择了STORE Capital(纽约证券交易所代码:STOR)，而不是更受欢迎的Realty Income(纽约证券交易所代码:O)。这是为什么？

商业模式

这两家公司都实行的是三重净租赁(Triple net lease，是一种承租人和出租人之间的租赁合同，租户不仅支付租金和公用事业费用，还要支付产业税、产业保险及责任险，保养费及其他维修费)，但各自的商业战略非常不同。

Realty Income专注于尽可能低的资本成本，并且不介意为具有高信用质量的租户的高质量投资组合支付高价。它主要专注于提供高风险调整后的回报，其相对于标准普尔500指数的Beta值约为0.5。（Beta值，是一种风险指数，用来衡量个别股票或股票基金相对于整个股市的价格波动情况。β值越高，意味着股票相对于业绩评价基准的波动性越大，反之亦然。）它的股息增长温和但非常稳定，自1994年以来平均增长4.4%，使其成为标准普尔500指数中股息最高的公司之一。

而STORE Capital专注于以高资本回报率进行收购，专注于单位层面的盈利能力，而不是依赖官方信用指标。它吹嘘其投资组合拥有4.6倍加权平均4壁固定费用覆盖率。自首次公开募股以来，该公司的股息以6.2%的复合年增长率增长。

总而言之，Realty Income试图通过维持非常高的信用评级并为其投资者提供一致的结果来最大限度地降低其资本成本。事实上，它是美国仅有的7个拥有两个A3/A-或以上评级的房地产投资信托基金之一。在投资方面，它只是与投资级租户一起购买高质量的投资组合。它可以为这些投资组合提供良好的报价，因为它的资本成本非常低。而STORE Capital 的策略是认真地承保每一家门店，确保其高利润，即使母公司没有利润。它专注于每个地区的特点，其战略是购买高资本化率的房产。

Realty Income的优势与劣势

Realty Income的主要优势是其资本成本低。它是标准普尔500指数中为数不多的在2020年新冠危机期间提高股息或者说是当年盈利为正的房地产投资信托基金之一。

该公司的一个重要优势是规模，这使其能够将较小比例的租金收入用于一般和行政费用(G&A)。其一般与行政费用占租金收入仅约4.9%，而净租赁同行的花费中位数约为9.3%。

而其主要弱点是对低资本成本的依赖。如果投资者对该公司失去信心，或者股价大幅下跌，它将不再能够大量购买低资本化利率的投资组合。如果评级机构大幅下调该公司的信用评级，这也可能发生，从而增加债务的资本成本，可能还会增加资本的股权成本。因此，Realty Income必须非常小心，以免失去其高信用评级。

STORE Capital的优势和劣势

STORE Capital 的主要优势在于，它能够以高资本化率收购仍然表现良好的物业，这要归功于其在物业级承销方面的巨大努力，并且它的目标是长期的租赁。STORE Capital的租约比Realty Income长，前者平均17.1年，后者12.5年。另外，Realty Income的平均资本化率约为5.9%，而STORE Capital约为7.8%。 因此，在净租赁房地产投资信托基金方面，它们处于频谱的对立面。

而STORE Capital的主要弱点是，它依赖的公司一般没有信用评级，或没有投资信用评级。这意味着其承销中的错误可能会造成严重后果。换句话说，它更依赖于自己的尽职调查，以及对特定地点的押注，而不是母公司本身。

行业多元化

两家公司的租户都有相当不错的行业多元化，总体上有利于非全权委托，低价位，服务零售和非零售租户。这可以保护他们免受零售的一些变化的影响，例如在线购物的更大渗透率。

但这两者之间的主要区别之一是，Realty Income更专注于杂货店，而STORE Capital的第一产业是全服务餐厅，第二产业是幼儿教育。在Realty Income的行业中，最令人担心的是“剧院”，而在STORE Capital中，最令人担心的是“健康俱乐部”。

业绩表现

巴菲特从2017年开始投资STORE Capital，从那时起，两家公司的总回报都差不多。在这一点上，我们真的无法判断巴菲特选择STORE Capital而不是Realty Income是否是一个错误。

展望未来，我们对STORE Capital更加乐观，因为它目前的股息收益率更高，AFFO派息率更低，股息增长速度更快。

估值

基于EV/EBITDA, STORE Capital目前的估值更有吸引力，接近其5年平均水平，而Realty Income的EV/EBITDA甚至比其自己的5年平均水平高得多。值得注意的是，过去几个月，STORE Capital表现不佳，因为许多投资者对其首席执行官兼联合创始人克里斯托弗•沃尔克(Christopher Volk)的离职感到担忧。

股息收益率也显示出类似的情况，STORE Capital目前的收益率高出约1.2%，高于5年平均收益率，而Realty Income的收益率低于5年平均收益率。

巴菲特选择STORE Capital最可能的原因

STORE Capital希望以低于重置成本的价格购买建筑物，并投资于回报率和收益率高于经纪市场的房地产。这些策略为公司提供了一个安全边际，我们知道巴菲特是非常喜欢具有安全边际的投资。