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新世界發展(00017.HK)股價早市顯着下跌，最新報14.14元跌7.2%。里昂發表報告指，新世界(00017.HK)末期股息遠低於市場預期。剔除完成出售新創建(00659.HK)事項後可能產生的一次性特別股息，目前的股息率僅爲5%，是該行覆蓋的所有本港地產股中最低。該行相信新世界未來盈利和股息將不可避免地受到一些負面影響。因此將目標價由29.9元下調至10.96元，並將評級從「買入」一舉下調至「沽售」。 新世界發展上週五(29日)收市公佈截至6月底止全年業績，營業額按年升40%至952.14億元，純利按年跌28%至9.01億元，全年核心純利升21%至110.11億元；每股盈利0.39元。派息共1.89元，包括末期息0.3元及有條件特別息1.59元，上年同期派末期息1.5元。特別息派發條件爲須待完成出售所持新創建(00659.HK)約23.8億股股份後方可作實。公司指，可動用資金共約939億元，包括現金及銀行結餘約545億元及可動用銀行貸款約394億元，可預見將來並沒有供股或配股計劃，亦沒有需要向股東集資。 年內在香港應佔物業合同銷售88.59億元，截至6月底止在港待售住宅單位共1,681個。香港未入賬應佔物業合約銷售收入當中，46.35億元及72.19億元將分別於2024年及2025財年入賬。預計現財年入賬主要項目包括傲瀧及柏蔚山，2025財年入賬主要項目包括柏傲莊三期。 【花旗瑞銀關注流動性】 花旗下調對新世界發展目標價，由20.2元降至15.4元，維持「中性」評級。該行指，新世界主要物業銷售集中啓得及黃竹坑，基於對本港樓價看淡展望，預期銷售速度較慢及盈利率欠佳。公司更高集中內地住宅亦拖累估值，且在利率更長時間高企展望下，負債率仍非常高。該行認爲公司出售新創建套現220億元爲正確舉動，但相信不能滿足離岸市場資金需求，基於本港物業銷售料將疲弱，以及持續高企的離岸債券本金與利息支付，相信公司需要更進取的去槓桿計劃。 瑞銀維持對新世界發展「中性」評級及20.4元目標價。該行估算，扣除人民幣、未入賬銷售及柏傲莊三期賠償，新世界截至6月不用作營運或投資存放現金僅110億元，低於截至去年底的120億元。若合約銷售及非核心資產出售仍然疲弱，預期公司現金流將繼續繃緊，因公司現財年仍有150億元的鉅額資本開支、100億元利息支出及60億元稅項。該行相信公司資本開支將在下財年完成11天空及K11 ECOST進一步減少，但基於持續利率環境，利息開支料不會呈下降趨勢。 摩根士丹利指，新世界把每股末期息大削80%，全財年每股派息76仙，意味股息率爲5釐，低於同業。該行亦指，新世界每股盈利按年跌28%，受人民幣貶值及匯兌損失拖累，包括永續債在內的淨債務比率較去年底升2個百分點至66%。高盛指，新世界末期息每股0.3元，全年派息76仙，按年跌63%，亦低於該行預期55%。管理層稱今次減派息爲高息環境所致，將爲一次性。該行下調對新世界現財年每股盈利預測67%，在不考慮特別股息下，削減現財年及下財年每股派息預測64%及40%，意味現財年起3個財年派息率約71%，低於2020至2023財年的120%。 ------------------------------------------------------------- 本網最新綜合4間券商對其投資評級及目標價： 下表列出4間券商對其評級及目標價： 券商│投資評級│目標價(港元) 瑞銀│中性│20.4元 花旗│中性│20.2元->15.4元 富瑞│持有│15元->12元 里昂│買入->沽售│29.9元->10.96元 券商│觀點 瑞銀│全年業績遜預期，淨負債比率進一步上升 花旗│需更進取去槓桿計劃以應對利率更長期高企 富瑞│派息遜預期，仍面臨挑戰 里昂│派息遜預期