深圳楼市调控再度加码。

昨晚（5月27日），一份《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》流传于网络。虽最终被得以证实，但截至发稿尚未得以正式公布。

（截图源自：深圳市住建局文件）

文件流出，似乎在等待市场的反馈，以择机公布或对应修正之意。

“通知”提到，将对深圳的新房进行价格指导。

如果这份文件一旦正式公布，这将是继“二手房价格指导”之后对新房市场的一记重锤吧。

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调控政策“再度加码”

深圳楼市调控的频繁出手和不断加码，足以见得当局对“稳房价”的决心之大。

早在一个月前的4月29日，笔者在格隆汇楼市就曾写过一篇《深圳楼市正经历一场前所未有大变局！》的文章。提到“当前正是‘计提损失’的最佳时刻。所有的，旧账、坏账，烂账，是时候该做一次结算了……”

（截图源自：格隆汇楼市微信公众号）

当前的深圳，正处于湾区建设的初步阶段，也是示范区的起步之年，所有不合乎情理的问题，在此时都该有个了结。当断不断，反受其乱。

无疑，这次新房价格指导新政是二手房价格指导的一个补充，也是对于“稳房价”下的又一大力压之作。

因为针对的是新房市场，故而没有二手房指导那样的“价格表”但通过与网签价以及备案价的对比以及装修价格的限定，进行引导。

主要集中在这样四点：

1、对预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；

2、对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复；

3、对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整等；

4、对防止房企通过提高装修价格来变相抬高房价，要求精装修项目价格核定需按照工程造价方法进行核算，由区造价部门或第三方评估机构进行审核，

且设立这样四个梯度的精装修价格区间：

（截图源自：深圳市住建局文件）

怎么看待这次的新房指导机制？

首先，一年内，不管你是预售、限售的批准价，还是分期开发的备案价，是不允许有出现上调的情况，对于预售转现售的项目备案价，同样不允许出现上调。一年的时间跨度也并不大，但可以看到的是，这是抑制短期炒作行为，更是针对新房市场“稳房价”的又一大举措。

与同地段，同类型的网签价做比对，也将进一步完善新房市场的定价体系。简言之，新房市场的单方面定价，也有了更详细的参考依据，当然这个依据的前提是“稳字当头”，依然不是市场化主导。

其次，这次的价格指导重点是在“精装修加价”的问题上。试图通过4个梯度的最高装修价格设定，将精装修价格锁死在最高不超过6000元/平方米的区间内，杜绝开发商的变相加价行为。

同与之对应的项目毛坯房均价来看，最高装修价格基本控制在6%左右。当然，受影响较大的可能就是单价超过10万元/平方米的商品房了，占比6%的精装修价格天花板，意味着这房子卖得越贵，想在装修价格上下功夫就越难了。

反之，对均价在60000元/平方米以内，这些量大价优的普通住房而言。虽操作空间相对较大一点，但因为均价较低，也没有太大空间可图。毕竟这三五万的房子并不是投机客瞄准的对象，况且这个价格也不是深圳房价的痛点。

最后，结合最近几次调控举措来看，高房价才是监管的关注重点；高频浮动的房价更是监管的重点关注对象。

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深圳楼市“雪上加霜”

毫不夸张地说，2021年全国楼市的热度，有一半是在深圳。

当前深圳楼市的现状，似乎正有点，上世纪九十年代初“百万股民炒深圳”的盛景。

截至5月底，据不完全统计，这次新房价格指导机制，将是深圳年内的第五次楼市调控。

调控之频繁，打压之力度，那叫一个，前所未见，闻所未闻。

据诸葛找房数据显示，过去的一年里，深圳楼市在经过几轮调控压力下，已经出现了明显的“降温”迹象。

从二手房成交量来看，在2020年7月达到阶段性顶峰。受715政策的影响，二手房成交量出现断崖式下跌，进入四季度又有“回暖”迹象。直到2021年2月的“二手房指导价格”出台后，“回暖”势头再次被摁住。

从新房成交来看，715新政针对新房市场影响似乎并不大，众所周知深圳的新房都是“限价”项目，供应是远远跟不上需求的，而715保护的正是急于打新的刚需群体。也正因如此，过度火热的新房市场在2021年初成交量达到了阶段性高点，但在整治打新乱象的压力下也出现了明显的“降温”。

至于价格上，就不必多说了。自从二手房指导价出台后，所谓的市场价似乎成了一纸空谈，取而代之的指导价也更是如同一纸号令。

深圳房价这几个月涨了没？涨了多少？跌了没？跌了多少？谁也不知道，谁也不清楚。

但从成交量上看，已经很明显感受到了政策上的压力，施政效果也是异常明显。

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一切为了“稳房价”

从频繁出手，高度曝光，的调控政策来看，深圳当局似乎已经不在乎外界怎么看他们的施政策略了。甩开膀子高举住房改革的大旗，一切为了“稳房价”。

也不再是像以前一样，担心这个，顾虑那个，最后反倒是给了投机客更多的藏身空间。

认错纠偏不是丑事，“稳房价”的决心，是你我有目共睹的。

（截图源自：格隆汇楼市微信公众号）

最后，奉劝大家一句，做个好人，不要炒房。